인천지방법원 2026타경30400. 부천시 소사본동에 있는 배성빌딩과 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2022년 사용승인을 받은 지상 7층 규모로, 2층부터 6층까지 근린생활시설인 사무실 등으로 사용하고 있습니다. 1층은 로비와 계단실, 7층은 계단실과 펌프실 등으로 이용 중입니다.

경매를 신청한 채권자는 웰컴저축은행이며, 청구액은 5,209,907,579원입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 26일 설정된 웰컴저축은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

그러나 이 사건은 근저당권 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞서 사업자등록 등이 이루어진 임차인들이 다수 존재하고, 배당표에서는 일부 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 처리되어 있습니다. 권리분석의 핵심은 등기된 담보권보다 임차관계와 실제 점유관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 별개

말소기준은 2022.09.26 웰컴저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 모아저축은행과 스카이저축은행 근저당권은 등기 순위가 경정된 이력이 있으므로 배당순위를 등기 원본과 대조해야 합니다. 이후 설정된 이영식·김경수 근저당권, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 2023년 10월 12일 등기된 부설주차장등기는 일반 담보권과 성격이 다릅니다. 매각으로 단순히 소멸한다고 단정할 수 없으며, 건물에 필요한 주차시설의 법적 설치관계와 별도 부지의 이용관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인·점유자 10명

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인·점유자는 총 10명입니다. 자료상 대항력이 있는 임차인 7명, 말소기준 이후 등록하여 대항력이 없는 것으로 정리된 임차인 2명, 전입·사업자등록일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자 1명으로 구분됩니다.

대항력은 현황조사상 등록일과 권리분석 결과를 기준으로 표시했습니다. 실제 인수 여부는 임대차계약, 사업자등록, 점유의 연속성, 배당요구, 매각물건명세서 등을 종합하여 확정해야 합니다. 우선변제권 미상은 우선변제권이 없다는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,434,868,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으며, 실제 확정채권액과 배당요구·조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용 116,748,680원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준 배당모형의 부족액으로, 이를 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

④ 실질취득액 — 낙찰가에 인수 보증금을 더해야 한다

현재 최저매각가는 감정가의 70%이지만, 실제 취득 부담은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 확인된 대항력 임차인의 인수 보증금 140,000,000원을 더해야 하며, 미상 보증금이 존재하므로 다음 금액은 확정 취득가가 아닌 확인된 인수액만 반영한 하한입니다.

실질취득 하한 = 시나리오별 낙찰가 + 확인된 인수 보증금 140,000,000원. 미상 임차보증금, 취득세, 명도비, 체납 관리비, 금융비용 등은 포함되지 않습니다. 후속 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 진행 여부 및 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 할인율은 확인되지만 시장가격은 확인되지 않는다

감정가는 16,335,526,080원, 현재 최저매각가는 11,434,868,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔다는 사실은 확인됩니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 자체가 현 시장가격을 얼마나 반영하는지 판단할 수 없습니다.

따라서 현재의 실질취득 하한인 11,574,868,000원 이상이 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 어느 쪽으로도 확정할 수 없습니다. 근린생활시설과 주차장 부지가 함께 매각되는 특성상 일반 아파트의 평균 거래가격이나 감정가 대비 낙찰률만 적용하는 비교도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경인선전철 소사역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 업무시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2022.07.15 사용승인된 지상 7층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기설비, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 1층은 계단실·로비, 2~6층은 근린생활시설인 사무실 등, 7층은 계단실·펌프실 등으로 이용 중입니다.
• 주차장. 소사본동 68-7 토지에 별도 부설주차장이 설치되어 있고, 68-8·68-9·68-10 토지와 함께 주차장 부지로 이용 중입니다. 건물 등기에도 부설주차장 설치 사실이 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 해당하며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 일부 토지는 중로3류에 접합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 사무실 중심 근린생활시설과 별도 주차장 부지를 함께 매수하는 구조입니다. 거래사례 및 임대수익이 확인되지 않아 매각에 필요한 기간이나 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 7명 조사. 사업자등록·점유 연속성, 실제 임대차 목적물, 계약서, 배당요구 및 임차권 존속 여부를 임차인별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 2명. Y&S건설과 흥진베가계산동제이차의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 실제 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 아트스테이 무용학원. 성명, 계약 상대방, 점유 개시일, 보증금, 사업자등록과 실제 점유 여부가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 별도 확인해야 합니다.
• 6층 중복 점유. 법인별 점유 공간과 계약관계를 대조하여 독립 임차인 여부 및 보증금 중복 가능성을 조사해야 합니다.
• 배당순위 검증. 2022.09.26 설정된 금융기관 근저당권과 2022.10.05 순위번호 경정등기를 대조하고 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 체납 국세. 남부천세무서장의 압류가 존재합니다. 압류의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 세금의 종류·금액을 확인해야 합니다.
• 부설주차장. 68-7 토지와 68-8·68-9·68-10 토지의 매각 포함 범위, 필지별 권리관계 및 법정 주차대수 유지 의무를 검토해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 140,000,000원의 확인된 인수액만으로 총투입자금을 확정하지 말고 미상 보증금, 세금, 명도비 및 금융비용을 추가해야 합니다.
• 시세·수익성 검증. 비교 가능한 근린생활시설 거래사례, 임대료, 실제 임대면적, 공실 및 운영비를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부의 말소 여부, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수 보증금”

이 사건은 감정가 16,335,526,080원에서 최저가 11,434,868,000원으로 내려온 근린생활시설·토지 일괄매각 물건입니다. 근저당권 등은 매각으로 소멸하지만, 임차인 10명의 복잡한 점유관계와 대항력 문제가 남습니다.

확인된 매수인 인수 보증금은 140,000,000원입니다. 여기에 대항력 있는 임차인 2명의 미상 보증금과 대항력 미상 점유자의 잠재적 부담을 검토해야 합니다. 따라서 현재 실질취득액은 최소 11,574,868,000원 이상으로만 제시할 수 있고, 최종 금액은 확정되지 않았습니다.

실거래 시세가 확인되지 않았다는 점도 중요합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 임차인별 인수액과 토지·주차장 권리관계를 확정하고, 실제 시장가격 및 임대수익을 확인하기 전까지 가격 판단을 유보해야 하는 사건입니다.