인천지방법원 2026타경30444. 김포시 장기동 청송마을 307동 13층 1301호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방4·거실·주방·욕실2·드레스실 등의 아파트로 기재되어 있고, 동일면적 실거래 비교 대상은 174.072㎡입니다. 감정가 619,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 433,300,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2024.01.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 우리은행 근저당 120,000,000원, 나성민 근저당 360,000,000원과 경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 하나은행·신한은행·농협은행 담보권과 과거 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1312 청송마을 307동 13층1301호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 청송로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방·욕실2·드레스실 등 · 13층건 중 13층 |
| 동일면적 비교 | 174.072㎡ |
| 소유자 | 조영재 |
| 감정가 / 최저가 | 619,000,000원 / 433,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2024.01.08 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 설정된 우리은행 추가 근저당권과 나성민 근저당권, 2026.02.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세 아래
청송마을(현대3) 동일면적 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 545,500,000원, 가장 최근 2026.07 거래는 520,000,000원입니다. 현재 최저매각가 433,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 174.07㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 174.07㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2026.02 | 174.07㎡ | 16 | 543,000,000원 |
| 2026.01 | 174.07㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 2025.09 | 174.07㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2025.09 | 174.07㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 174.07㎡ | 6건 | 545,500,000원 |
전체 12건 평균은 548,791,666원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 545,500,000원과 최신 거래 520,000,000원 모두 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이번 회차는 신건과 달리 가격 할인 구간에 들어온 상태로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,733,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 6,567,000원 |
| 3. 근저당 · 나성민 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 900,000,000원 중 426,567,000원이 배당되고, 미배당은 473,433,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 433,300,000원 | 426,567,000원 | 473,433,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 303,310,000원 | 298,263,660원 | 601,736,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,317,000원 | 208,544,562원 | 691,455,438원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차별 핵심 변화는 권리 인수보다는 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기중학교 북측 인근으로 아파트단지·학교·근린주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 장기역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 청송마을(현대3)은 767세대, 2001.03.08 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 13층건 중 13층이며 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수·화재탐지기·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,431,000원/㎡, 지형은 평지·부정형이고 중로한면입니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·교육환경 보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계를 현황조사·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 548,791,666원보다 최근 12개월 평균 545,500,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.2%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 이유만으로 과거 고가 거래까지 그대로 기대가격에 반영하는 것은 경계해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 기준 미배당 473,433,000원이 발생하지만 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 자체를 매수인이 떠안는 구조로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인과 가격 판단이 핵심
이 물건은 2024.01.08 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 유찰되어 433,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 545,500,000원의 79.4% 수준입니다. 최신 거래 520,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 최근 시세 추세는 -1.2%이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미배당액보다 실제 점유관계 확인과 최근 거래 흐름을 반영한 입찰가격 설정입니다.
