인천지방법원 2026타경30553. 부천시 오정구 여월동 백조빌라 3층 304호, 전용 36.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70% 구간까지 내려왔지만, 이 물건에는 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인 안혁진의 보증금 117,000,000원이 걸려 있습니다. 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다.
현재 회차 배당표에서는 집행비용 1,886,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 80,713,200원이 배당되고, 보증금 부족분 36,286,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 82,600,000원만 놓고 실거래 85,000,000원과 비교해 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 자금부담은 낙찰가와 인수액을 합친 118,886,800원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 7-104 백조빌라 3층 304호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로 338-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.41㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최기선 (2019.09.19 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안혁진 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기상 과거 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 2007.07.20, 부천농업협동조합 근저당권 48,000,000원은 2015.04.14 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 안혁진은 2019.08.20 전입·점유를 시작했고 2019.08.09 확정일자를 받았습니다. 임차권등기도 2025.12.17 완료되어 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안혁진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.20 / 2019.08.09 | 117,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
안혁진은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 117,000,000원 중 80,713,200원을 배당받고 36,286,800원이 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 제외할 대상도 아닙니다.
③ 유찰돼도 총투입이 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 그래서 ‘한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 작동하지 않습니다. 이 사건도 현재 회차 이후 인수액이 60,620,760원, 77,654,532원으로 커지면서 실질취득금액은 계속 117,000,000원 보증금 수준에 붙어 있는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 82,600,000원 | 36,286,800원 | 118,886,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 57,820,000원 | 60,620,760원 | 118,440,760원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 40,474,000원 | 77,654,532원 | 118,128,532원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 82,600,000원이 아니라 118,886,800원
백조빌라(7-104)는 16세대이고, 본건과 면적이 일치하는 36.41㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 거래는 2023.03, 2층, 85,000,000원이며 시세 집계의 평균·최저·최고, 최근 12개월 평균도 모두 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 36.41㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 평균 | 36.41㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최저가 82,600,000원만 비교하면 시세 집계 대비 97.2%입니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 118,886,800원은 85,000,000원 실거래의 약 139.9%입니다. 감정가 118,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 임차인 안혁진 보증금 | 117,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 안혁진 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 36,286,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 1994.11.07 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,928,000원/㎡이며 토지면적은 441.9㎡입니다.
- 환금성. 백조빌라(7-104)는 16세대이고 확인되는 면적 일치 실거래가 1건이어서 거래 표본이 많지 않습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 82,600,000원이 아니라 현재 인수액 36,286,800원을 합친 118,886,800원을 가격 비교의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 60,620,760원, 3회 유찰 시 인수 77,654,532원으로 늘어 최저가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 대조. 임차계약일 2019.08.05, 확정일자 2019.08.09, 전입·점유 2019.08.20, 임차권등기 2025.12.17의 연결관계를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 두 지위 모두 안혁진으로 기재되어 있으므로 강제경매의 채권원인과 임차보증금 채권의 관계를 원문 문서에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2020.05.21 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.12.09 기재되어 있습니다. 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,886,800원과 임차보증금 배당 80,713,200원을 전제로 하므로 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “8,260만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 82,600,000원까지 떨어졌고, 실거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 안혁진의 보증금 117,000,000원 중 현재 예상배당으로 회수되지 않는 36,286,800원을 낙찰자가 인수하기 때문에 현재 실질취득은 118,886,800원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 2회 유찰 시 118,440,760원, 3회 유찰 시 118,128,532원 수준의 총부담이 남습니다. 확인되는 실거래는 85,000,000원 1건이고, 소규모 16세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
