인천지방법원 2026타경30673. 부천시 소사구 송내동 토담하이츠빌 가동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 181,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 등기상 현 소유자는 김문정이며, 2021.09.15 증여로 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름에서 중요한 부분은 2021.11.19 설정된 채권최고액 140,400,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 앤알캐피탈대부주식회사였고, 이 권리는 2023.05.11 확정채권양도로 주식회사리드코프에 이전됐습니다. 이후 주식회사 리드코프가 2026.03.23 임의경매를 신청했습니다. 앞선 남인천농업협동조합·관악농업협동조합· 삼도농업협동조합 근저당은 등기상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 605-11 토담하이츠빌 가동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김문정 · 2021.09.15 소유권이전(2021.09.14 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 121,525,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 담보권을 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다. 등기상 오래된 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 2021.11.19 설정된 근저당권과 2023.05.11의 주식회사리드코프 앞으로의 근저당권 이전입니다. 경매개시결정은 2026.03.23입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 88,690,000원(49%), 3회 유찰 시 62,082,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 126,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 88,690,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 62,082,999원 | 0원 |
다만 이 물건은 최근 비교 가능한 실거래값이 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 총 8세대, 사용승인일 2002.12.03, 경매물건 평균 유찰 1.0회가 확인되지만, 최근 거래금액이 없어 126,700,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,126,200원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 208.5㎡, 장방형 공동주택 건부지이며 남측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,225,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지거래. 외국인 등 토지거래허가구역으로 대상은 단독·다가구·아파트·연립·다세대이며 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 규모. 토담가동은 총 8세대이고 사용승인일은 2002.12.03입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.11.19 근저당권 설정과 2023.05.11 주식회사리드코프 앞으로의 이전관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당표 재확인. 예상배당 계산에는 등기상 근저당권과 신청채권 121,525,042원이 반영돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 잔여액을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 송내동 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원으로 내려가는 구조이므로 응찰가와 자금계획을 회차별로 비교하세요.
- 현장 상태. 2002.12.03 사용승인된 소규모 8세대 건물인 만큼 내부 상태·누수·외벽·공용부 관리상태를 현장에서 점검하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 대조와 시세 확인’이 핵심
현재 자료상 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 인수 위험은 낮게 표시됩니다. 또한 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 126,700,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 등기상 2021.11.19 근저당권과 2023.05.11의 주식회사리드코프 앞으로의 권리이전이 확인되는 반면, 예상배당 계산에는 해당 담보권과 신청채권이 반영돼 있지 않습니다.
따라서 결론은 단순히 “70%까지 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 최근 비교 실거래가도 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 인수 0원은 긍정적이지만, 말소기준권리·배당관계 원본 대조와 현장 시세 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
