인천지방법원 2026타경30699. 김포시 감정동 신화아파트 103동 11층 1102호, 전용 84.75㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박지영은 2018.03.20 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행에 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당과 삼성카드·경기신용보증재단·케이비국민카드·신용보증기금의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 321,000,000원에서 1회 유찰된 224,700,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 224,700,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 같은 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 287,416,666원의 78.2% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 674 신화아파트 103동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.75㎡ · 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박지영 (2018.03.20 소유권 취득 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 142,698,623원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기권리 기준으로는 2018.03.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2024.06.05 에스비아이저축은행 근저당, 2025년의 가압류 5건과 2026.03.24 현재 경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 78.2%
신화아파트 동일 면적 84.75㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 287,416,666원, 최신 거래는 2026.07의 320,000,000원입니다. 현재 최저가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.75㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.75㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.08 | 84.75㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 12건 | 287,416,666원 |
실거래 범위는 270,000,000원~320,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 287,416,666원입니다. 현재 실질취득금액 224,700,000원은 이 평균보다 낮습니다. 특히 감정가 321,000,000원은 실거래 최고 320,000,000원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰을 거치며 최저가가 224,700,000원까지 내려와 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 82,800,000원 | 55,754,200원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,417,136원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,440,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,684,603원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 5,343,750원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 27,090,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 323,775,489원 중 220,754,200원이 배당되고, 미배당액은 103,021,289원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 김포시 감정동 감정초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 신화아파트는 654세대이며 준공일은 1995.09.30입니다. 동일 면적 84.75㎡ 실거래가 최근 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,173,000원/㎡입니다.
- 가격 분포. 동일 면적 최근 거래는 270,000,000원에서 320,000,000원 사이이며 최근 12개월 평균은 287,416,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 최신 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 224,700,000원은 최근 12개월 평균 287,416,666원의 78.2%입니다. 실거래 범위와 개별 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 후순위 미배당. 총 미배당액 103,021,289원이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 157,290,000원, 3회 유찰 시 110,103,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 별도 비용은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 회차부터 가격 차이가 보인다
이 물건의 말소기준은 2018.03.20 우리은행 근저당입니다. 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득금액은 224,700,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 287,416,666원의 78.2%입니다. 감정가 321,000,000원일 때와 달리 1회 유찰을 거친 현재 가격은 최근 실거래 범위보다 낮아졌습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 남아 있으므로, 최종 판단 전에는 실제 점유와 최신 매각물건명세서 확인이 필수입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수 0원과 현재 시세 대비 가격 차이, 그리고 현장 점유 확인입니다.
