인천지방법원 2026타경30727. 부천시 원미구 심곡동 라이프타운 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정가는 276,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 193,200,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 말소기준권리는 2026.03.27 접수된 조남수의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아니라 점유 임차인의 보증금입니다.
임차인 이기선은 2025.09.09 전입했고, 이는 말소기준일 2026.03.27보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.04.23 접수돼 있지만, 보증금이 얼마인지와 배당으로 얼마가 회수되는지가 확인되어야 낙찰자가 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-26 라이프타운 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로53번길 47-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호 · 60.2㎡ |
| 소유자 | 임교륜 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조남수 / 17,641,803원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입이 핵심
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2016년 소유권보존 후 신탁등기가 설정됐다가 2017년 말소됐고, 소유권은 최채옥에게 이전됐습니다. 2025년 상속을 거쳐 임교륜·임주연이 지분을 취득한 뒤, 임주연 지분이 임교륜에게 이전됐습니다. 현재 말소기준은 2026.03.27의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기선 | 2025.09.09 | 미상 | 미상 | 2026.04.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
이기선은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다. 다만 보증금이 미상이라 낙찰가 193,200,000원에 추가 인수액이 붙을지 여부를 아직 계산할 수 없습니다. 만약 배당으로 회수되지 않는 보증금이 남는 구조라면 실질취득가는 최저가보다 올라갑니다.
③ 시세 비교 — 69.7% 할인처럼 보여도 실질취득은 미확정
라이프타운은 8세대, 2016.12.05 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적과 일치하는 60.2㎡ 거래는 확인되는 표본이 1건이며, 2024.10에 4층이 277,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 60.2㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.2㎡ | 1건 | 277,000,000원 |
현재 최저가 193,200,000원은 이 거래가의 69.7%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 비교 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 임차인 인수액이 미상입니다. 따라서 193,200,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 최종 가격 판단은 임차보증금 확인 뒤 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조남수 | 17,641,803원 | 17,641,803원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,053,397원 |
위 배당은 제공된 채권과 비용 기준의 계산입니다. 임차인 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 193,200,000원 | 17,641,803원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 135,240,000원 | 17,641,803원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 94,668,000원 | 17,641,803원 |
유찰이 이어지면 최저가는 135,240,000원, 94,668,000원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가만 보고 접근할 수 없고, 임차보증금 규모를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 동측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 278.1㎡이고 공시지가는 2,500,000원/㎡입니다.
- 규모. 라이프타운은 8세대이며 2016.12.05 사용승인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이기선의 보증금이 얼마인지가 가장 먼저 확인할 항목입니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자와 실제 배당 가능액이 확인돼야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 193,200,000원만 보지 말고 실제 인수액이 있으면 이를 합산해 277,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 60.2㎡ 거래가 1건이므로 단일 거래가를 절대적인 시세로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 임차인이 확인된 만큼 점유관계와 인도 가능성을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 감정가 276,000,000원에서 1회 유찰돼 193,200,000원까지 내려왔고, 확인되는 277,000,000원 실거래와 비교하면 숫자상 할인폭이 큽니다. 하지만 임차인 이기선의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 193,200,000원이 곧 실제 취득원가라고 볼 수 없습니다. 배당 후 보증금 잔액이 승계되면 그 금액만큼 실질취득가는 올라갑니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것보다 임차보증금과 배당 후 잔액을 확정하는 것입니다.
