94,500,000원
의정부지방법원 2025타경64622. 파주시 야동동 대방아파트 115동 304호입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 차현석의 주택임차권과 2026.06.23. 확약을 함께 읽는 것이 핵심입니다. 차현석은 2022.09.19. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.14., 보증금은 170,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.05.12. 접수됐으며, 데이터상 말소기준인 2025.10.31. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 명백한 대항력 인수형 구조입니다.
현재 매각가정 94,500,000원에서는 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 차현석 보증금에 배당되고, 77,601,000원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인에게 남습니다. 그런데 한국주택금융공사는 양도 전 주택임차권자 차현석의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.23.자 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서도 인수권리를 해당사항 없음으로 기재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 586 대방아파트 115동 3층304호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 평화로 280 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 이영수 · 2015.07.27. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 4회 유찰 / 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 175,367,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형, 확약 적용 시 실질 0원
현재 소유자는 이영수입니다. 2015.07.27. 설정된 우리은행 근저당 95,700,000원은 2021.09.13. 해지로 말소됐고, 2016.05.23. 설정된 18,000,000원 근저당과 관련 질권도 2021.07.16.까지 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025.05.12. 등기된 차현석의 주택임차권과 2025.10.31. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차현석 | 건물 전부 | 2022.09.19 | 2022.06.14 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원* |
차현석은 보증기관 명의의 중복 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사합니다. 다만 신청채권자인 한국주택금융공사는 차현석으로부터 양도받은 임차보증금에 대해 2026.06.23. 확약을 제출한 것으로 기재되어 있어, 대항력에 따른 부족분 인수 문제는 그 확약으로 해소되는 구조입니다.
③ 가격 — 4회 유찰만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 숫자는 감정가와 경매 회차 가격입니다. 따라서 현재 최저가가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수가 사라지는 것과 가격 메리트가 생기는 것은 별개의 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 77,601,000원 | 175,367,168원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 75,600,000원 | 96,160,800원 | 175,367,168원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 60,480,000원 | 111,008,640원 | 175,367,168원 |
확약을 제외한 순수 배당계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 차현석 보증금의 미배당액이 77,601,000원 → 96,160,800원 → 111,008,640원으로 증가합니다. 즉 원래 구조라면 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 바로 그 구조를 2026.06.23. 확약이 끊어주는 사례입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 차현석 보증금 | 170,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 175,367,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 차현석 보증금의 부족분은 77,601,000원입니다. 다만 2026.06.23. 확약 내용대로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하는 경우, 그 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않는 것으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산제일고등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물의 3층 304호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.23. 확약서의 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 적용의 핵심은 실제 임차권등기 말소 이행입니다. 잔금납부 이후 말소가 어떤 방식으로 처리되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 배당계산상 부족분은 77,601,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 135,000,000원 대비 현재 최저가 94,500,000원이라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 아파트 등에 관한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘77,601,000원’이 아니라 ‘확약의 효력과 이행’
표면적으로 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권이 현재 최저가 94,500,000원을 크게 웃돌고, 예상배당 후에도 77,601,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형 경매입니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.23. 한국주택금융공사의 확약이 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 확약 내용대로 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 이 확약으로 제거됩니다.
다만 4회 유찰됐다는 이유만으로 94,500,000원을 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격의 적정성은 별도 검증 대상입니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 얼마나 내려왔나’가 아니라 확약 원문과 임차권 말소 이행을 확실히 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
* 배당계산만 적용하면 현재 회차의 임차보증금 미배당액 77,601,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 2026.06.23.자 확약에서 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있어, 그 확약 내용대로 이행되는 경우 차현석 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단했습니다.
