의정부지방법원 2025타경64622. 파주시 야동동 대방아파트 115동 304호로, 감정가 135,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 46,310,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 88,690,000원 낮은 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원입니다.
임차인 차현석은 2022년 9월 19일 전입·점유를 시작했고, 현재 경매개시결정일인 2025년 10월 31일보다 앞섭니다. 확정일자는 2022년 6월 14일이며 배당요구도 했지만, 매각대금 46,310,000원에서 집행비용 1,233,580원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 45,076,420원뿐입니다. 남는 보증금 124,923,580원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 586 대방아파트 제115동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 평화로 280 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이영수 (2015.07.27. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 46,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 175,367,168원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 앞선 임차인이 핵심
과거 국민은행·우리은행·대부금융 관련 근저당과 2012년 임의경매 기록이 존재하지만, 각 권리에는 2013년·2015년·2021년의 말소등기가 이어집니다. 현재 사건에서 실제로 집중해야 할 존속 권리는 을구 15번 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유일이 현재 경매개시결정일보다 빨라 대항력이 인정되며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차현석 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 170,000,000원 | 2022.09.19. | 2022.06.14. | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 실제 임차인 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 차현석 본인이 등기된 실제 임차인입니다. 보증금은 1명분 170,000,000원만 반영합니다.
② 가격 분석 — 4,631만원에 사는 물건이 아니다
현재 최저가만 지급한다고 가정하면 매수인의 법원 납부액은 46,310,000원입니다. 그러나 이 금액에서 집행비용 1,233,580원을 제외한 45,076,420원만 임차인에게 배당되므로, 보증금 부족분은 124,923,580원입니다.
이는 감정가 135,000,000원의 약 126.8%이며, 감정가보다 36,233,580원 높습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 한 회차 더 내려가도 총 취득부담이 크게 낮아지지 않습니다. 낮아진 낙찰대금만큼 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그 차이가 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 사건에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 46,310,000원 | 124,923,580원 | 171,233,580원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 32,416,999원 | 138,566,507원 | 170,983,506원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 22,691,899원 | 148,116,555원 | 170,808,454원 |
현재 회차와 5회 유찰 가정의 낙찰가는 23,618,101원 차이지만, 실질취득액 차이는 425,126원에 불과합니다. 유찰이 반복될수록 낙찰가는 싸 보이지만 인수액은 커지고, 총액은 임차보증금 170,000,000원 부근에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,580원 |
| 1. 임차인 차현석 보증금 | 170,000,000원 | 45,076,420원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 124,923,580원 인수 가능 |
| 신청채권자 한국주택금융공사 | 175,367,168원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당만으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 124,923,580원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물의 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 주차시설, 소화전과 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트· 연립주택·다세대주택 거래에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 46,310,000원에 인수 가능액 124,923,580원을 반드시 합산하세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해 차현석의 실제 배당액과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 유찰 효과 착각 금지. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 줄지만 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.71억원 부근에서 유지됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매수인이 인수하는 보증금의 지급·변제와 임차권등기 말소, 주택 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 시세 원본 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표 밖 비용을 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 재대조. 과거 권리의 말소사항, 현재 임차권, 경매개시결정과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 저가 아파트입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌아, 현재 회차에서는 미배당액 124,923,580원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가와 인수를 합치면 실질취득은 171,233,580원으로 감정가보다 36,233,580원 높습니다.
한 번, 두 번 더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 최근 실거래 근거도 확인되지 않은 상태에서 이를 ‘감정가 대비 34%의 급매’로 보는 것은 위험합니다. 표면 가격은 4,631만원, 실제 판단 가격은 약 1.71억원. 이 차이를 이해하는 것이 이 사건 권리분석의 전부입니다.