의정부지방법원 2024타경5161. 고양시 일산동구 풍동 더포레스트빌 102동 2층 202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 262,000,000원이지만 13회 유찰되면서 최저매각가는 2,540,000원, 감정가의 약 0.97%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 임차인 오예솔이 2019년 5월 29일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021년 4월 1일 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐기 때문입니다.
임차보증금은 249,000,000원입니다. 현재 최저가에서 집행비용 445,720원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 2,094,280원뿐이고, 남는 보증금 246,905,720원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실질취득은 2,540,000원과 246,905,720원을 합친 249,445,720원입니다. 최저가 254만원만 보고 “감정가 대비 99% 할인”이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18, 102동 2층 202호 (풍동, 더포레스트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.22㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 정용철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 2,540,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오예솔 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 말소기준 | 2021.04.01. 갑구 7번 압류 · 국(광주세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
말소기준은 2021년 4월 1일 광주세무서장의 압류입니다. 이후 고양시 압류, 평택세무서장·관악세무서장의 압류, 서울축산업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 4월 9일 등기된 오예솔의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오예솔 | 건물 전부 · 주거 | 249,000,000원 | 2019.05.29. | 2019.05.03. | 2024.04.09. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
오예솔은 보증기관이나 대위변제기관이 아니라 실제 임차인으로 표시돼 있습니다. 보증금은 249,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 낙찰대금이 보증금에 크게 못 미치므로 현재 회차 예상배당은 2,094,280원에 그치고, 보증금 잔액 246,905,720원을 매수인이 인수합니다.
③ 유찰이 늘어도 실질취득은 약 2.49억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 2,540,000원 | 246,905,720원 | 249,445,720원 |
| 14회 유찰 시 | 1,778,000원 | 247,654,004원 | 249,432,004원 |
| 15회 유찰 시 | 1,244,600원 | 248,177,803원 | 249,422,403원 |
낙찰가가 2,540,000원에서 1,244,600원으로 더 내려가도 실질취득은 249,445,720원에서 249,422,403원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 이 물건에서 가격의 기준은 최저매각가가 아니라 보증금에 수렴하는 실질취득액입니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
더포레스트빌 101동·102동은 18세대, 2018년 12월 6일 사용승인된 다세대입니다. 제공된 최근 거래는 2건으로, 전용면적이 본건 41.22㎡와 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 보면 가격이 낮다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.26㎡ | 3층 | 239,000,000원 |
| 2024.10 | 28.61㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 209,500,000원 |
현재 실질취득 249,445,720원은 최근 12개월 평균 209,500,000원보다 39,945,720원 높고, 평균의 119.1%입니다. 최신 거래 239,000,000원과 비교해도 10,445,720원 높은 104.4%입니다. 비교 거래의 면적 차이를 감안해야 하지만, 적어도 “최저가가 254만원이므로 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 445,720원 |
| 1. 임차인 오예솔 보증금 | 249,000,000원 | 2,094,280원 |
| 2. 서울축산업협동조합 가압류 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 오예솔 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되지만, 보증금 부족분 246,905,720원이 매수인에게 인수됩니다. 오예솔의 강제경매 청구액과 임차보증금은 같은 249,000,000원으로 표시돼 있어 별도의 249,000,000원 채권으로 이중 합산하지 않고 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 풍산역 남동측 인근으로 연립주택·다세대·다가구주택, 전, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고, 인근에 경의중앙선·서해선 풍산역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접하며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 957㎡, 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 2,540,000원과 인수액 246,905,720원을 합친 249,445,720원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임대차 원본 검증. 임대차계약일 2019.04.20., 확정일자 2019.05.03., 전입·점유 2019.05.29.와 보증금 249,000,000원의 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 오예솔로 기재된 사유와 채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 5건 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차인 배당액, 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 매수신청 보증 확인. 매각물건명세서 비고에 압류채권자로부터 1,960,000원의 매수신청 보증이 있다고 기재돼 있으므로 원문의 의미와 매각절차 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 차이. 최근 거래 2건의 전용면적은 47.26㎡와 28.61㎡로 본건 41.22㎡와 다릅니다. 내부 상태·대지권·층·향을 반영한 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 명도 협의 조건을 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “254만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 13회 유찰이나 2,540,000원의 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입·점유한 임차인의 보증금 249,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가에서 임차인이 받을 수 있는 배당은 2,094,280원뿐이고, 부족한 246,905,720원을 매수인이 인수해 실질취득은 249,445,720원이 됩니다.
이 실질취득액은 최근 12개월 거래 평균 209,500,000원의 119.1%, 최신 거래 239,000,000원의 104.4%입니다. 비교 거래와 면적 차이가 있지만, 최근 거래보다 낮은 가격이라고 볼 근거는 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.5회와 매각률 4.17%, 본건의 13회 유찰까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상이고, 관계인·조세채권 확인 부담까지 남는 D등급 고위험 물건입니다.
