인천지방법원 2026타경30796. 김포 장기동 고창마을한양수자인리버팰리스 612동 1204호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이석민이며 2016.10.14 매매를 원인으로 2016.12.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 306,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어, 제공된 예상배당에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 425,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 297,500,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 6건 평균은 407,000,000원, 최신 2026.09 거래는 387,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 구간보다 2.1% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 하락장 평균에 기대어 할인폭을 과장할 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30796 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1885-10 고창마을한양수자인리버팰리스 612동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.5521㎡ · 철근콘크리트구조 21층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 이석민 · 2016.10.14 매매 · 거래가액 306,000,000원 · 2016.12.28 소유권이전 |
| 단지 | 고창마을한양수자인리버팰리스 · 1,473세대 · 2012.02.28 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,914,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.28 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 213,700,000원이었고 2024.08.16 변경계약으로 173,170,000원으로 변경됐으며, 2026.01.05 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 2022.03.24 국민은행 근저당, 2024.04.04 에스비아이저축은행 근저당, 2024.09.27 오케이저축은행 근저당, 기술보증기금·하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 판단은 최근 12개월을 우선
동일 단지 동일 면적 71.55㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 402,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 6건 평균 407,000,000원과 최신 거래 387,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 297,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 71.55㎡ | 10 | 387,000,000원 |
| 2026.07 | 71.55㎡ | 10 | 413,000,000원 |
| 2026.05 | 71.55㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 71.55㎡ | 14 | 432,000,000원 |
| 2025.12 | 71.55㎡ | 11 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 71.55㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 71.55㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 71.55㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 71.55㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2024.12 | 71.55㎡ | 2 | 413,000,000원 |
| 2024.10 | 71.55㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2024.08 | 71.55㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.55㎡ | 6건 | 407,000,000원 |
전체 실거래 범위는 350,000,000원~432,000,000원이며 전체 평균은 402,750,000원입니다. 현재 회차 최저가 297,500,000원은 전체 평균 대비 73.9%, 최근 12개월 평균 대비 73.1%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +2.1%로 집계되어 있어, 현재 최저가와 최근 거래가격 사이에는 분명한 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 213,700,000원 | 213,700,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사국민은행 | 82,500,000원 | 78,835,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 45,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 25,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,861,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 428,161,514원 중 예상 배당액은 292,535,000원, 미배당액은 135,626,514원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 운유고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 21층 중 12층입니다.
- 단지 규모. 고창마을한양수자인리버팰리스는 1,473세대, 2012.02.28 준공 단지입니다.
- 규제·토지. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 407,000,000원, 최신 거래는 387,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 회차는 최저가 297,500,000원에 매수인 인수 0원이므로 시세 비교 기준은 297,500,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 402,750,000원보다 최근 12개월 평균 407,000,000원과 최신 거래 387,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2016년 근저당은 2024.08.16 채권최고액 변경, 2026.01.05 한국주택금융공사로 권리이전 이력이 있습니다.
- 배당표 대조. 예상배당은 최초 채권최고액 213,700,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 최신 채권계산서와 등기 변경 내용을 함께 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.01입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 핵심은 점유 확인과 가격 차이
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2016.12.28 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 297,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 407,000,000원의 73.1%이고, 최신 거래 387,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시세 흐름도 이전 구간 대비 +2.1%로 집계돼 현재 가격 차이를 단순한 하락장 착시로 보기는 어렵습니다.
다만 권리분석의 마지막 확인점은 남아 있습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 말소기준 근저당은 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사로의 이전 이력이 있습니다. 따라서 현재 가격의 할인폭과 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 실제 응찰 전에는 점유관계와 최신 등기·채권계산서를 원본으로 대조하는 절차가 필요합니다.
