의정부지방법원 2024타경6942. 경기도 고양시 덕양구 원흥동의 원흥줌하이필드지식산업센터 6층 602호입니다. 공부상 용도는 기타공장이며, 감정평가상 602호에는 디비이앤씨(주)가 사용 상호로 기재되어 있습니다. 소유자는 강연심이고, 2020년 8월 농협은행이 채권최고액 295,560,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2024년 9월 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

현재 최저매각가는 감정가 대비 크게 하락했습니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 용도의 집합건물입니다. 가격 판단에는 실제 사용 가능 업종과 임대수요, 관리비, 환금성을 함께 고려해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

핵심은 2020.08.10 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 295,560,000원입니다. 이후 2024.09.10 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 602호 보증금 미상

현황조사에서는 601호와 602호에 각각 점유 관계가 확인됩니다. 분석 대상인 602호에는 디비이앤씨(주)(김미령)가 조사되어 있으며, 601호의 김현회는 별도 호실 점유자로 구분해야 합니다. 두 점유자를 모두 602호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

두 점유자의 기재된 신고일은 모두 말소기준권리인 2020.08.10보다 늦습니다. 다만 보증금·확정일자 등 미확인 사항과 실제 점유·사업자등록 관계는 별도로 검증해야 합니다.

601호 김현회의 보증금은 10,000,000원으로 조사되어 있으나 이는 별도 호실에 관한 금액입니다. 현재 표시된 602호의 매수인 인수액에 이를 더하지 않습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 점유자는 없으므로, 현황조사에 나타난 점유 관계는 실제 점유자 2건(601호와 602호 각 1건)으로 구분됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 시세 대비 판단은 유보

감정가 185,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 44,419,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 감정가 대비 하락률과 현재 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 하락할수록 농협은행에 돌아가는 배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당 금액은 증가합니다. 아래 추가 유찰 구간은 실제 확정 매각가격이 아니라 시나리오입니다.

미배당 금액은 근저당 채권최고액 295,560,000원을 기준으로 계산된 금액입니다. 실제 확정 채무액이나 매수인이 승계하는 채무액을 뜻하지 않습니다. 인수 0원 역시 현재 권리분석 및 배당 추정에 따른 수치입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)

현재 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 1,199,542원을 제외한 43,219,458원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액을 모두 충족하지 못하므로 252,340,542원의 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.7%로 산출된 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액 및 순위는 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 존재한다는 사실만으로 매수인의 채무 인수가 발생하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 쿠팡 고양물류센터 북동측 인근입니다. 주변에는 물류유통단지, 아파트형공장, 단독주택, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물의 6층입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 602호는 공부상 기타공장이며 감정평가상 디비이앤씨(주) 상호가 확인됩니다. 인접 601호는 스포츠니어스 상호로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 15~20m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지면적은 3,048.8㎡, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 용도 및 입주 가능 업종의 적합성을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 지식산업센터의 공장 용도인 만큼 매수 가능 수요층과 실제 활용 가능성이 중요합니다. 4회 유찰 이력이 있으므로 현재 가격에서의 재매각 가능성도 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금 20%. 최저가 44,419,000원의 20%인 8,883,800원을 기준으로 준비해야 합니다. 특별매각조건을 반드시 재확인하세요.
• 매각목록 확인. 경매 소재지는 602호로 표시되지만, 등기부에는 601호 공동담보가 기재되어 있습니다. 601호와 602호의 권리 및 매각 범위를 구분해야 합니다.
• 602호 임대차 확인. 디비이앤씨(주)(김미령)의 보증금이 미상입니다. 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 현황조사상 602호 점유자가 확인되므로 대항력과 별개로 실제 인도 및 명도에 필요한 시간과 비용을 검토해야 합니다.
• 공장 용도 확인. 지식산업센터 입주 가능 업종, 사용 제한, 현재 영업 상태 및 매수 후 활용 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 지식산업센터 내 유사 면적·용도의 매매사례, 현재 매물 호가, 임대료와 공실 상황을 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 배당 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 권리신고 내용을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.

⑧ 최종 판단 — 권리 구조는 단순하지만 가격 판단은 신중하게

이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 185,000,000원에서 최저가 44,419,000원까지 하락한 가격입니다. 4회 유찰로 감정가의 24.01% 수준에 도달했지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가 매수 기회로 해석하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 농협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정이 함께 소멸하는 구조입니다. 현재 추정 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 602호 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 601호 공동담보 관계도 존재하므로 실제 매각 범위와 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.

또한 이 물건은 지식산업센터 내 기타공장으로서 일반 주거용 부동산과 수요 구조가 다릅니다. 실제 사용 가능 업종과 임대수요, 매매사례, 명도 가능성을 확인해야 최저가가 적정한지 판단할 수 있습니다.