의정부지방법원 2024타경7945. 파주시 문산읍 당동리의 뚱발트랜스포머420오피스텔 6층 667호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자 이근환은 2022년 11월 21일 거래가액 104,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 80,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2024년 10월 17일의 임의경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 최저매각가를 기준으로 근저당권에 17,990,896원이 배당되고 62,409,104원이 미배당될 것으로 계산되지만, 이 미배당액은 채권자의 부족액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1, 6층 667호 (뚱발트랜스포머420오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상 7층 중 6층 · 외벽 석재마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 이근환 (2022.11.21. 거래가액 104,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 18,728,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사(변경 전 주식회사 우리은행) / 71,988,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 3,745,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 우리은행 근저당
2020년의 코람코자산신탁 소유권보존 신탁등기와 창원늘푸른신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 이근환에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 판단 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금, 확정일자, 대항력 또는 우선변제권을 전제로 한 인수금액도 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계까지 곧바로 “임차인 없음”으로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격과 유찰 구조 — 24.01%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 78,000,000원, 현재 최저매각가는 18,728,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 2022년 소유권 취득 당시 등기된 거래가액은 104,000,000원입니다. 그러나 이 거래는 2022년의 개별 거래이고, 현재 시점의 최근 거래 평균이나 최신 거래를 보여주는 비교자료는 아닙니다.
따라서 감정가나 과거 거래가액 대비 낙폭만으로 “현재 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 결과는 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설 오피스텔이라는 용도와 미성숙 상가지대의 환금성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 18,728,000원 | 17,990,896원 | 62,409,104원 |
| 5회 유찰 시 | 13,109,600원 | 12,473,627원 | 67,926,373원 |
| 6회 유찰 시 | 9,176,720원 | 8,611,539원 | 71,788,461원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낮아지는 최저가와 현재 시장가치는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 737,104원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 80,400,000원 | 17,990,896원 |
| 근저당 미배당 | - | 62,409,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.9%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교·공원·공장·아파트단지·오피스텔과 근린생활시설이 함께 있는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 23미터, 남서측 약 21미터, 북동측 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.
- 이용·설비. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수·화재탐지·방재·승강기 설비와 중앙집중공급 방식의 개별난방시설을 갖췄습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지방산업단지에 포함되고, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 대지면적은 3,619.3㎡, 공시지가는 1,099,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 2022년 거래가액이나 감정가 대비 하락률이 아니라 동일 건물·유사 용도의 최근 거래와 매물 수준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설 오피스텔로 표시된 만큼 현장 이용상태와 가능한 활용 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 3,745,600원입니다.
- 채권자 미배당 구분. 근저당 미배당 62,409,104원은 매수인의 인수금액이 아닙니다. 권리상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제와 체납 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일과 실제 매각·변경·취소 여부를 법원 원본 기록으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 저가”와 “시장가치”는 다른 문제
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 채권자에게 큰 미배당이 생기지만 낙찰자가 승계하는 권리금액은 0원입니다.
그렇다고 최저가 18,728,000원을 곧바로 좋은 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 사건상 근린시설, 대장상 업무시설 오피스텔이고 주변은 미성숙 상가지대로 평가됐으며, 이미 4회 유찰됐습니다. 최근 거래자료 없이 감정가의 24.01%라는 비율만 보고 응찰하면 용도·점유·환금성 위험을 놓칠 수 있습니다. 권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 사용가치와 다시 팔 수 있는 가격을 확인하는 데 있습니다.
