수원지방법원 안산지원 2025타경679. 안산시 상록구 월피동 499, 광덕산숲속타운 4층 403호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물이며, 전용면적은 45.48㎡입니다. 현재 소유자 정현은 2017년 12월 15일 소유권을 이전받았고, 당시 등기상 거래가액은 203,000,000원입니다.

권리관계의 중심에는 농협은행주식회사 근저당권이 있습니다. 2017년 12월 15일 설정된 채권최고액 168,000,000원의 근저당이 말소기준이며, 이를 근거로 2025년 7월 10일 임의경매가 개시됐습니다. 이보다 먼저 설정된 반월신용협동조합의 근저당은 2017년 11월 10일 이미 말소됐으므로 매수인이 떠안는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.

다만 이 물건의 투자 판단은 등기분석만으로 끝나지 않습니다. 1회 유찰로 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 실거래의 시점이 오래됐고 거래 표본도 부족합니다. 현재 시장에서 실제로 팔릴 수 있는 가격인지를 확인하는 작업이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

현재 소유자 정현은 2017년 12월 15일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐으며, 이후 2024년 10월 25일 파산선고를 받았습니다. 파산선고 사실은 2025년 1월 23일 등기됐으나, 2025년 6월 12일 파산폐지 이후 2025년 7월 4일 관련 등기가 말소됐습니다.

이후 농협은행이 임의경매를 신청했고 2025년 7월 10일 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 근저당권은 농협은행 1건으로 확인되며, 가압류 등 별도의 압류성 권리는 확인되지 않습니다.

등기상 인수 예상액 0원은 현재 확인되는 권리와 배당 가정에 따른 결과입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 별도의 인수조건이나 임차관계가 확인되는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 53.4%라는 숫자의 함정

광덕산숲속타운의 전용 45.48㎡에 대응하는 실거래는 2022년 4월 173,000,000원, 1건입니다. 거래 대상은 3층이고 이번 경매 물건은 4층 403호입니다.

현재 최저가 92,400,000원은 과거 실거래 173,000,000원의 53.4%에 해당합니다. 감정가 132,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자만으로 현재 시세의 절반 가격에 살 수 있다고 해석하면 안 됩니다.

비교 거래가 2022년 4월에 발생했고, 동일 면적 거래 표본이 1건에 불과하기 때문입니다. 해당 거래의 가격이 현재에도 유지되는지, 이후 시세가 상승했는지 하락했는지는 확인할 수 없습니다. 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재 시세 대비 할인율과 가격 추세는 판단 보류가 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

최저가 92,400,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 2,063,200원을 제외한 90,336,800원이 농협은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 77,663,200원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액은 아니라는 것입니다. 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권이 전액 배당되지 않아도 그 미배당액을 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산하지 않습니다. 실제 채권액 및 배당은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

현재는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%에서 매각이 진행됩니다. 추가 유찰을 가정하면 다음과 같이 최저매각가와 예상배당이 달라집니다.

추가 유찰이 발생하면 낙찰자의 매입가격은 낮아질 수 있지만, 농협은행에 돌아가는 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 현재 확인된 근저당권의 소멸 구조가 유지된다는 전제에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

다만 2회·3회 유찰 가격은 가정일 뿐 실제 진행이 확정된 가격은 아닙니다. 또한 매각가격이 낮아진다고 반드시 저렴한 매수가 되는 것은 아닙니다. 해당 주택의 현재 시장가치, 상태 및 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 월피동 광덕중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 감정평가상 대체로 보통입니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며, 남측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층이며, 도시가스·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 실제 실내 상태와 수선 필요 여부는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 단지이며 확인되는 동일 면적 실거래가 2022년 4월 1건에 그칩니다. 거래 사례가 적어 적정가격 산정과 재매각 기간 추정에 불확실성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 2022년 4월 173,000,000원 거래를 현시점 시세로 사용하지 마세요. 주변 유사 다세대의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금과 실제 임대차 여부를 확인하고 대항력 가능성을 검토하세요.
• 말소기준 대조. 농협은행 을구 3번 근저당권이 말소기준이고 반월신협의 종전 근저당이 이미 말소됐는지 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 파산 관련 기록 확인. 파산선고 이후 파산폐지와 관련 등기 말소가 기록돼 있습니다. 최신 등기 및 경매기록에서 소유권·처분 관련 사항을 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 농협은행의 미배당액을 매수인 인수금으로 합산하지 마세요. 단, 매각물건명세서의 별도 인수조건은 반드시 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 내부 누수, 결로, 설비 작동, 수선 필요성과 실제 점유 상태를 확인해 매입 후 추가 지출 가능성을 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 조세·배당 관련 변동 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 최저매각가, 매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 시세 검증은 끝나지 않았다”

이 물건은 말소기준이 명확하고, 현재 확인되는 등기상 인수권리가 없는 다세대주택입니다. 반월신협의 종전 근저당은 이미 말소됐고, 농협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 92,400,000원으로 매각된다고 가정할 때 채권최고액 기준 미배당은 77,663,200원이지만, 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰돼 92,400,000원으로 낮아졌습니다. 과거 실거래 173,000,000원과 비교하면 53.4% 수준이지만, 그 거래는 2022년 4월의 단일 사례입니다. 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 아직 부족합니다.

특히 12세대 소규모 단지라는 특성과 부족한 거래 표본, 확인되지 않은 임대관계는 별도의 검토가 필요합니다. 등기상 인수 예상액 0원이라는 장점은 유지하되, 점유 및 대항력 문제와 현시점 매도 가능 가격을 확인하기 전까지 가격 매력도는 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 단순한 감정가 할인율보다는 현재 시세를 기준으로 한 실제 취득가격과 매각 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.