수원지방법원 2025타경689. 안산시 상록구 본오동 799-11, 디오엘리(B동) 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 박미진이며, 2024년 5월 22일 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 283,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 뒤이어 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유 문제는 구분해야 합니다. 301호에는 김규성 1명이 주거용으로 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.11.29로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있지만, 보증금과 임대차 세부사항은 확인이 필요합니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 799-11 3층 301호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 본오공원2길 33-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 승강기 및 개별난방설비 |
| 건물명 / 규모 | 디오엘리(B동) · 8세대 · 2024.04.01 준공 |
| 소유자 | 박미진 (2024.05.22 소유권이전) |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 최저매각가 | 226,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 269,482,354원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.22 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 283,800,000원 |
| 실제 임차인 | 김규성 1명 · 전입 2024.11.29 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
2024.05.22 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 근저당권의 채권최고액은 283,800,000원이고, 같은 은행의 후순위 가압류 청구금액은 5,789,324원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으며, 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 채권이 전액 배당되지 않더라도 이들 등기채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상
301호에는 실제 임차인 김규성 1명이 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리 설정 이후에 이뤄져 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차 계약과 배당 관계를 추가로 점검해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규성 | 301호 · 주거 2024.11.29 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
대항력 인수 없음 보증금·계약 확인 필요 |
매수인 인수 판단. 확인된 등기상 권리와 임차인의 대항력 판정에 따른 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 미상 상태이므로 임차인에 대한 실제 지급의무가 없다는 사실까지 확정된 것은 아닙니다. 임차인 점유에 따른 인도 협의와 절차 역시 별도로 고려해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 324,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 최저매각가는 226,800,000원으로 감정가의 70%입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 324,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 226,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 158,760,000원 | 감정가 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 111,132,000원 | 감정가 34.3% · 가정 시나리오 |
| 동일면적 실거래 | 확인 필요 | 가격 비교 보류 |
디오엘리(B동)은 8세대 규모이며, 건물 정보상 기준 면적은 63.27㎡입니다. 다만 해당 면적과 경매 대상 호수의 면적 일치가 확인되지 않아, 건물 기준 면적을 이 물건의 전용면적으로 단정하거나 동일면적 실거래 비교에 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,975,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 283,800,000원 | 222,824,800원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,789,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 289,589,324원 | 222,824,800원 |
집행비용 3,975,200원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 222,824,800원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 가압류 채권과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.
채권자 전체 청구 기준 미배당액은 66,764,524원입니다. 이 금액은 채권자의 배당 부족분으로, 확인된 등기권리의 매수인 인수액과는 구분해야 합니다. 또한 농협은행의 근저당권과 가압류는 동일 은행의 별도 등기채권이므로, 실제 채권의 중복 여부와 확정채권액은 채권계산서로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 채권 미회수와 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 226,800,000원 | 222,824,800원 | 66,764,524원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 158,760,000원 | 155,737,360원 | 133,851,964원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 111,132,000원 | 108,776,152원 | 180,813,172원 | 0원 |
회차가 진행될수록 예상 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산디자인문화고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 수인분당선 상록수역이 소재하고, 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비가 있습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로와 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구에 해당하며, 학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 실제 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 거래가격과 환금성에 대한 추가 검증이 필요합니다. 낙찰률 통계만으로 향후 낙찰 여부를 예측할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일면적 실거래 확인. 실제 전용면적을 확인하고, 최근 거래가격과 최신 실거래를 대조해야 합니다. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
- 임차인 보증금 확인. 김규성의 임대차계약서와 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준 이후라는 사실과 실제 인도·정산 문제는 구분해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 301호에 실제 임차인이 있으므로 현장 점유 상태, 임대차관계 및 인도 협의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 농협은행의 근저당권과 가압류가 실제로 어떤 채권에 기초하는지 확인하고, 채권계산서와 배당순위를 대조해야 합니다. 예상 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 158,760,000원, 3회 유찰 시 111,132,000원으로 설정돼 있습니다. 해당 금액은 가정 가격이며, 실제 시장가치 및 향후 매각 진행 결과를 의미하지 않습니다.
- 건물 및 관리 상태. 내부 마감·설비 상태와 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 2024.05.22 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인 김규성 1명의 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 인도와 임대차 계약관계는 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가 324,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 226,800,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 동일면적 최근 실거래와 최신 거래가 확인되지 않아 현재 가격의 시세 대비 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
종합적으로 확인된 등기권리 소멸은 명확하지만, 임차 보증금과 실제 시장가격이 남은 핵심 확인사항입니다. 임대차 원본을 확인하고 동일면적 실거래를 확보한 뒤, 최저가와 실질 취득비용을 비교하는 것이 필요합니다.
