의정부지방법원 2024타경8559. 파주시 월롱면 한태말길 90에 있는 코스모스빌라 4층 401호, 집합건축물대장상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 117,000,000원인데 현재 최저매각가는 28,092,000원까지 내려와 감정가의 약 24%가 됐습니다. 단순히 낮은 최저가만 볼 사안은 아닙니다. 이 물건은 전입·확정일자를 갖춘 임차인이 있었고 임차권등기까지 되어 있기 때문입니다.
핵심은 2026.02.20.자 인수조건변경확약서입니다. 신청채권자인 농협은행주식회사(양도전: 주택임차권자 배혜빈)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 조건을 제출했습니다. 따라서 배당에서 부족하게 남는 102,813,656원은 확약에 따라 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8559 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 한태말길 90, 4층401호 (코스모스빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 63.99㎡ · 지상4층 · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 오동현 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 130,267,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
임차인 배혜빈은 임차보증금 130,000,000원, 주민등록일자 2022.05.30, 확정일자 2022.05.19, 점유개시일자 2022.06.08로 확인되며 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 임차권등기는 2023.12.18.에 설정됐고 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.02.20.자 확약으로 대항력을 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — ‘시세보다 크게 낮다’의 근거
코스모스빌라(119-7) 15세대의 최근 거래는 2023.06, 2022.06, 2021.10에 확인됩니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균 100,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원을 우선합니다. 최근 추세는 -20.9%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 65.24㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 63.99㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 65.24㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
현재 최저매각가 28,092,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 85,000,000원의 33.0%입니다. 감정가 117,000,000원과 비교해도 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 추세가 -20.9%이므로 과거의 130,000,000원 거래만으로 현재 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,656원 |
| 1. 임차인 배혜빈 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 27,186,344원 |
| 2. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 130,267,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 28,092,000원 기준 배당 부족분은 102,813,656원입니다. 그러나 2026.02.20.자 인수조건변경확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 잔여에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주여자고등학교 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 있으며 월롱역(경의중앙)은 원거리에 위치합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 성장관리계획구역과 접합니다.
- 토지. 토지면적 757.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 평지·사다리형입니다.
- 환금성. 코스모스빌라(119-7)는 15세대, 1997.11.28. 준공이며 최근 12개월 평균 거래가 85,000,000원, 최근 추세는 -20.9%입니다. 매각률 0.0%와 평균 7.0회 유찰 이력이 함께 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 적용 여부. 2026.02.20.자 인수조건변경확약서의 핵심은 대항력 포기와 우선변제권 행사입니다. 낙찰 후에도 이 조건에 맞는 임차권등기 말소가 진행되는지 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래는 85,000,000원입니다. 현재 최저매각가 28,092,000원은 그 33.0% 수준입니다.
- 하락 추세. 최근 추세는 -20.9%입니다. 과거 130,000,000원 거래보다 최근 85,000,000원 거래를 우선해 가격을 판단하세요.
- 유찰·환금성. 7회 유찰, 평균 유찰 횟수 7.0회, 매각률 0.0%이므로 저가 매수 뒤의 매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
- 현황 확인. 이용상태는 연립주택이며 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 해소됐고, 가격은 낮다”
이 물건의 가장 중요한 포인트는 임차인의 대항력 존재 자체보다 확약으로 그 대항력을 포기했다는 점입니다. 보증금 130,000,000원 중 현재 회차에서 27,186,344원이 배당되고 102,813,656원이 부족하지만, 그 부족분은 확약에 따라 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 28,092,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 85,000,000원 대비 33.0%로 낮습니다. 반면 최근 추세는 -20.9%, 7회 유찰, 매각률 0.0%, 15세대 소규모 연립주택이라는 환금성 부담이 있습니다. 권리상 인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 승부처는 낮은 취득가와 낮은 환금성을 어떻게 함께 판단하느냐입니다.
