수원지방법원 2025타경52438. 안산시 상록구 사동 1426-9, 도로명주소 항호1길 34-21에 있는 지하층 B101호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 박장우이고, 2011년 6월 15일 설정된 영등포농업협동조합 근저당 채권최고액 60,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 경매개시결정과 2026년 안산시 압류가 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 대상 면적은 62.345㎡이고, 면적이 매칭된 도와빌(1426-9)의 최근 12개월 실거래 2건 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 2025년 8월 138,000,000원입니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 47.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.1% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세도 아닙니다. 다만 최근 비교 거래는 1층이고 본건은 지하층이므로, 이 숫자를 그대로 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52438 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1426-9 지하층 B101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 항호1길 34-21 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 62.345㎡ · 지하층 B101호 |
| 건물 구조 | 알.씨조 평스라브지붕 4층 건 · 사용승인일 2002.03.13 |
| 소유자 | 박장우 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2011.06.15. 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 박장우입니다. 이후 2025.05.26. 같은 조합의 임의경매개시결정, 2026.03.27. 안산시 압류가 등기됐으며 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당·가압류·경매, 통진신용협동조합 근저당, 손순자 전세권과 전세권부 채권가압류는 이미 말소된 내역입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 가격 차이는 크다
도와빌(1426-9)은 총 10세대, 사용승인일은 2002년 3월 13일입니다. 본건 면적 62.345㎡와 면적이 매칭된 실거래 자료는 4건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 64.09㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2025.07 | 64.09㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 2024.06 | 62.35㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2022.09 | 62.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
전체 4건 평균은 125,500,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.1% 높은 것으로 집계됐습니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 47.3%이고, 최신 거래와도 큰 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,430,000원 |
현재 회차 65,000,000원에서는 집행비용 1,570,000원과 근저당권 60,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 3,430,000원으로 계산됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 9,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 19,548,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택이 밀집한 공동주택지대이며 인근에 각종 근린생활시설이 있습니다. 주거지로서 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 알.씨조 평스라브지붕 4층 건의 지하층 B101호이며, 기본적 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 도와빌은 10세대 규모이고 본건은 지하층입니다. 최근 실거래와의 층 차이를 감안해 현장 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 별도로 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인하세요.
- 지하층 상태. 본건은 지하층 B101호입니다. 채광·환기·습기·누수와 내부 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 보정. 최근 12개월 거래 2건은 모두 1층입니다. 최근12개월 평균 137,500,000원을 본건 지하층에 그대로 적용하지 마세요.
- 권리 원본. 말소기준은 2011.06.15. 영등포농업협동조합 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당 외 부담. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 지하층 가격 검증이 승부처
등기 구조는 비교적 명료합니다. 2011년 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 65,000,000원이 최근 12개월 평균 137,500,000원의 47.3%여서 표면적인 차이는 큽니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘반값 물건’으로 보면 안 됩니다. 본건은 지하층 B101호이고, 최신 비교 거래는 모두 1층입니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 지하층의 실제 상품성과 점유관계를 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다.
