🏷️ 51,800,000원 📉 89.3% 🏠 대항력 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상
수원지방법원 2025타경52529. 시흥시 신천동 태영탑스빌 4층 401호, 전용 27.75㎡ 다세대주택입니다. 감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 손종배이고, 2022.04.05 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 58,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 2023.11.21 접수된 국민은행 가압류입니다. 이 권리가 현재 말소기준권리이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인입니다. 김선경은 2013.10.25 전입하고 2013.10.26 확정일자를 갖췄으며, 2025.06.12 배당요구도 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 훨씬 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 봐야 하지만 보증금 액수가 확인되지 않아, 배당 후 미회수 보증금이 생길지와 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 314-39 태영탑스빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.75㎡ · 방1·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 4층 |
| 소유자 | 손종배 (2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 44,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2002.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 401호 · 주거 | 2013.10.25 | 2013.10.26 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 가능 |
김선경은 2025.06.12 배당요구를 했으므로 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않기 때문에 배당으로 전액 회수되는지, 미배당액이 남아 매수인에게 승계되는지 판단할 수 없습니다. 따라서 제공된 배당추정에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 그 수치를 실제 확정 인수액으로 보면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 표면 할인보다 ‘실질취득액’ 확인이 먼저
태영탑스빌은 총 10세대이고, 대상 면적은 27.75㎡입니다. 확인된 동일면적 거래 표본은 2022.03, 4층, 58,000,000원 1건입니다. 제공된 시세지표의 평균·최저·최고 및 최근12개월 평균도 모두 58,000,000원이며, 현재 최저가 51,800,000원은 이 금액의 89.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 27.75㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 평균 | 27.75㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
낙찰가 자체만 보면 58,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 가격 판단 기준은 51,800,000원 단독이 아니라 실질취득액이어야 합니다. 미배당 보증금이 발생하면 그만큼 취득원가가 올라가므로, 현재 단계에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,325,959원 | 5,325,959원 |
| 2. 경매개시결정 · 김선경 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,141,641원 |
위 표는 제공된 배당추정입니다. 임차인 김선경의 보증금이 확인되지 않은 상태여서 우선변제 배당과 미배당 보증금 인수 가능성이 반영됐다고 볼 수 없습니다. 따라서 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,800,000원 | 49,325,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 14,118,639원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 24,800,835원 |
유찰로 낙찰가가 낮아지면 표면 가격은 내려가지만, 대항력 임차인 보증금이 배당되지 못하는 부분이 생길 경우 매수인 인수액은 오히려 커질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 싸지는 것이 아닙니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이라 각 회차의 실질취득액을 현재 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 신천역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.07.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호이며, 방1·거실 겸 주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재방재·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 175.0㎡, 공시지가는 1,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 소로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대이고 동일면적 거래 표본이 1건이어서 가격 자료가 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김선경의 실제 보증금과 계약관계를 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금 확인 후 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산해 낙찰가에 더한 총 취득부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김선경과 경매개시 채권자 김선경의 관계와 임차관계의 실질을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.03의 58,000,000원 1건이므로 현장 중개업소 호가·실거래 원본과 교차 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51,800,000원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
현재 최저가 51,800,000원은 제공된 동일면적 거래가 58,000,000원의 89.3%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “한 번 유찰돼 싸진 다세대”로 볼 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 그 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되는지 확인되지 않는 한 매수인의 실제 인수액과 실질취득액도 확정되지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 위험은 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 김선경의 실제 보증금과 배당 후 잔액을 확인하는 것입니다. 그 숫자가 확인된 뒤에야 51,800,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 있습니다.
