수원지방법원 2025타경52533. 안산시 상록구 사동 요진아파트 209동 2층 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 415,000,000원입니다. 현재 소유자는 차진혁으로, 2012.10.29 등기된 소유권이전의 거래가액은 242,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.04.18 설정된 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 한희경은 2012.10.17 전입으로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 실제 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있으므로, 실질취득액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1345-1 요진아파트 209동 2층 204호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 감골2로 47 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 10층 건 내 2층 204호 |
| 소유자 | 차진혁 · 2012.10.29 소유권이전 · 거래가액 242,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 225,689,429원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도
말소기준은 2019.04.18 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 132,000,000원, 2021.12.10 한국캐피탈주식회사 근저당권 60,000,000원, 이후 가압류·압류 및 2025.06.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 한희경의 전입일은 2012.10.17로 말소기준보다 앞서므로 등기권리 소멸과 별개로 검토해야 합니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한희경 | 209동204호 | 2012.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
신고된 점유자는 한희경 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해 표현할 단계는 아닙니다. 또한 우선변제 및 배당을 통해 얼마가 회수되는지도 정해지지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.15억은 최근 12개월 평균의 116.2%
요진아파트는 598세대, 1994.08.31 준공이며 비교 대상 면적은 84.95㎡입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균 354,750,000원보다 최근 12개월 5건 평균 357,200,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 116.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 77.67㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 77.67㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2024.12 | 84.95㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2024.11 | 77.67㎡ | 1 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 77.67㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2024.07 | 77.67㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 84.95㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2024.03 | 84.95㎡ | 8 | 381,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 357,200,000원 |
최신 거래로 제시된 금액은 310,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 357,200,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 자료는 아니지만, 그 점을 감안해도 신건 최저가 415,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 전체 평균 대비 비율도 117.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 한국캐피탈 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 중소벤처기업진흥공단 | 8,423,629원 | 8,423,629원 |
| 6. 신용보증기금 | 109,442,000원 | 98,026,371원 |
| 7. 하나캐피탈 | 47,623,300원 | 0원 |
| 8. 케이비국민카드 | 6,045,747원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 | 42,163,398원 | 0원 |
| 10. 엔에이치농협캐피탈 | 11,484,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 527,182,691원 중 채권자 예상배당은 408,450,000원이고, 미배당은 118,732,691원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 한희경의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금의 실제 배당·승계를 확정하는 표로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡초등학교 북서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사리역이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 10층 건 내 2층 204호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,063,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 요진아파트는 598세대, 1994.08.31 준공이며 최근 실거래 12건의 전체 평균은 354,750,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한희경 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금 지급자료, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 인수액을 산정할 수 없습니다. 배당으로 회수되는 금액과 미배당 승계액을 구분해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 한희경은 2012.10.29 농협은행 근저당의 채무자명과 동일하므로 가장임차인 여부를 포함한 사실관계 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 415,000,000원은 최근 12개월 평균 357,200,000원의 116.2%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 후에도 인수액부터. 1회 유찰 332,000,000원, 2회 유찰 265,600,000원으로 낮아져도 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득액은 달라집니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 권리순위보다 선순위 점유자를 먼저 본다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 2012.10.17 전입 한희경입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 한희경이 과거 근저당 채무자명과 동일하다는 점도 사실관계 확인이 필요합니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 평균 357,200,000원의 116.2%이며 최신 거래 310,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 1.2% 상승한 점을 감안해도 신건을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 가격은 보류, 권리는 선순위 점유자 보증금 확인 후 재판단. 이 사건은 그 순서가 핵심입니다.
