290,500,000원
수원지방법원 2025타경52533. 안산시 상록구 사동 요진아파트 209동 2층 204호입니다. 감정가는 415,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 290,500,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 336,666,666원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차·점유관계 확인이 먼저입니다. 한희경은 2012.10.17 전입했고, 말소기준권리인 국민은행 근저당은 2019.04.18 설정됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 가능성이 남아 있습니다.
또 한희경은 2012년 설정된 농협은행 근저당의 채무자로도 등장합니다. 따라서 단순한 제3자 임차인인지, 소유자와 관계가 있는 점유자인지, 실제 임대차가 존재하는지는 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다. 이 관계가 확인되지 않은 상태에서는 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’을 그대로 확정 결론으로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1345-1 요진아파트 209동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 차진혁 · 2012.09.03 매매 · 거래가액 242,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 290,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 225,689,429원 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 (양도인 주식회사국민은행) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2019.04.18 국민은행 근저당 110,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 132,000,000원, 2021.12.10 한국캐피탈 근저당 60,000,000원, 2023년 이후의 가압류·압류와 2025.06.12 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 확인 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한희경 | 209동204호 | 2012.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 놓고 보면 기준권리보다 약 6년 이상 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았기 때문에 인수금액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 임차인으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 보증금 확인 전까지 최저가만으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 하락 추세
요진아파트 동일·유사 면적 최근 거래는 총 12건이며, 최근 12개월 평균은 336,666,666원, 최신 거래는 2026.09 370,000,000원입니다. 현재 최저가 290,500,000원은 최근 12개월 평균의 86.3%입니다. 다만 최근 구간은 이전 구간보다 -5.4% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 77.67㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 77.67㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 77.67㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2024.12 | 84.95㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2024.11 | 77.67㎡ | 1 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 77.67㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 336,666,666원 |
전체 12건 평균 346,333,333원보다 최근 12개월 평균 336,666,666원이 낮고, 추세 역시 -5.4%입니다. 따라서 과거 고가거래까지 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 370,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최저가 자체는 이 두 기준보다 낮지만, 선순위 점유자의 인수액이 확인되기 전에는 실질취득가격이 얼마인지 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,867,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 43,633,000원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 8,423,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 109,442,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 47,623,300원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,045,747원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 42,163,398원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 11,484,617원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 527,182,691원 중 예상배당은 285,633,000원, 미배당은 241,549,691원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 한희경의 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산이므로, 실제 임대차와 보증금이 확인되면 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 290,500,000원 | 285,633,000원 | 241,549,691원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 203,350,000원 | 199,703,100원 | 327,479,591원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,345,000원 | 139,552,170원 | 387,630,521원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 선순위 점유자가 실제 대항력 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가 하락만큼 인수 미배당액이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡초등학교 북서측 인근이며 아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 10층 건물의 2층 204호이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 요진아파트 598세대, 1994.08.31 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,063,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 336,666,666원으로 이전 구간보다 5.4% 낮습니다. 가격 하락 추세를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한희경 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 한희경은 과거 근저당 채무자로도 등장합니다. 실제 임차인인지 관계인 점유인지 현황조사와 당사자 관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수 미배당액을 더해 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 370,000,000원에 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -5.4%입니다. 전체 평균 346,333,333원만 보고 가격 여유를 과대평가하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 2019.04.18 국민은행 근저당 2건과 이후 근저당·가압류·압류·권리이전 관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 현장 점유 확인. 현재 실제 점유자와 점유 형태, 인도 가능성, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “86.3% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
현재 최저가 290,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 336,666,666원의 86.3%라 표면적인 가격 조건은 분명 감정가 단계보다 좋아졌습니다. 하지만 한희경의 전입일 2012.10.17은 말소기준권리 2019.04.18보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 추가 유찰률이 아니라 확인되지 않은 보증금입니다. 그 금액이 0원인지, 일부인지, 낙찰가를 넘는지에 따라 실질취득가가 완전히 달라질 수 있습니다. 최근 시장도 -5.4% 하락 추세이므로, 보증금 확인 → 실질취득가 계산 → 최근 12개월 시세와 재비교 순서가 안전합니다.
