수원지방법원 2025타경52561. 시흥시 은행동 ‘아주그랑쥬테’ 3층 304호, 전용 41.89㎡ 다세대주택입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김대성으로, 2021년 10월 29일 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했고 2021년 11월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

표면적인 등기 구조는 단순해 보입니다. 2021년 서수원새마을금고 근저당 2건은 같은 해 10월 27일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 12월 8일 포천세무서장 압류입니다. 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 조보람·김민우 두 사람이 모두 2021년 10월 28일 전입한 것으로 조사돼 말소기준일보다 빠르며, 특히 조보람은 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2021년 9월 설정된 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021년 10월 27일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2022년 12월 8일 국세 압류가 현재의 말소기준권리가 되고, 2023년 압류 및 2025년 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 의왕시 압류는 2025년 3월 19일 해제로 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가 확정 불가

조보람은 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자 및 배당요구가 확인돼 대항력·우선변제 관련 검토가 반드시 필요합니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당으로 얼마가 충족되고 얼마가 남는지는 계산할 수 없습니다. 김민우 역시 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

또한 2021년 11월 5일에는 이 주택에 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 표시돼 있습니다. 경매 후 해당 기재의 처리 상태 역시 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

아주그랑쥬테는 12세대, 2021년 8월 25일 사용승인된 다세대주택입니다. 제공된 실거래는 4건이지만 최근 12개월 거래는 2026년 4월 102,000,000원 1건뿐입니다. 전체 4건 평균은 183,000,000원이지만, 2021년 190,000,000원·200,000,000원·240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 140,700,000원은 전체 평균 183,000,000원의 76.9%이지만, 이 수치만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 102,000,000원이고, 현재 최저가는 그 137.9%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -51.4%로 내려와 있습니다. 즉 1회 유찰 후에도 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 거래보다 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 신청채권 240,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고 102,069,800원이 미배당됩니다. 다만 이 표는 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제, 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 별개

2회 유찰 가정 가격 98,490,000원은 최근 거래 102,000,000원에 가까워지지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 내려갔다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 별도로 남을 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실 구조입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층입니다.
• 입지. 검바위초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·다가구주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 신천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 거래표본. 전체 실거래는 4건, 최근 12개월은 1건뿐이어서 현재 환금성 판단에는 표본 한계가 큽니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 조보람·김민우의 실제 보증금, 임대차계약서, 점유관계와 배당요구 내용을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 조보람의 이중 지위 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 원인채권과 임대차관계가 어떻게 연결되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 포천세무서장·의왕시·시흥시 압류 이력이 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 상태와 매각조건을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 기준으로 가격 검토. 현재 최저가 140,700,000원은 최신 거래 102,000,000원의 137.9%입니다. 전체 평균 183,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 유찰보다 ‘실질취득가’를 봐야 한다

이 물건의 핵심은 감정가에서 30% 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 102,000,000원보다 37.9% 높고, 최근 가격 흐름도 과거 대비 -51.4%입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 2명 있고, 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액도 계산할 수 없습니다.

따라서 지금 확인 가능한 숫자만으로는 140,700,000원이 실질취득가가 아니라 최소 출발점입니다. 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자보다 임차보증금과 배당 후 잔액 확인이 우선이고, 가격 판단 역시 전체 평균 183,000,000원보다 최근 거래 102,000,000원을 기준으로 보는 것이 타당합니다. 현재 상태는 가격과 권리 모두 보수적으로 확인해야 하는 구간입니다.