* 매각물건명세서상 확약서의 내용과 적용을 전제로 한 임차보증금 인수 판단입니다. 확약이 적용되지 않는다고 가정한 배당모형의 미배당 보증금은 53,722,200원이며, 확약 적용 시 이 금액을 매수인의 실제 인수액으로 더하지 않습니다. 실질취득 금액은 최저가에 낙찰된 경우의 매각대금 기준으로, 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

수원지방법원 2025타경52592. 안산시 상록구 사동 예진아트빌 502호의 강제경매입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 70%이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이 물건에는 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 임차인 김순겸이 있고, 일반적인 배당 계산만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인 김순겸으로부터 양도받은 임차보증금과 관련해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 제출일은 2025.12.01.입니다. 따라서 확약 내용을 반영하면 배당 부족분을 매수인 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 세금 압류와 선순위 임차인

2014년 설정된 반월신용협동조합의 근저당권은 같은 해 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 말소됐으며, 현재 등기상 소유자는 이진재입니다. 이후 국·서울특별시·안산시의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다.

국의 2023.05.25. 압류가 말소기준권리로 지정돼 있고, 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 세금의 우선순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 확약서

실제 임차인은 김순겸 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금을 양도받아 확약서를 제출한 기관으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금 120,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.

이 사건에서는 확약 미반영 시 인수액과 확약 반영 후 인수액을 명확히 구별하는 것이 중요합니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 최저가 67,900,000원에 낙찰된다면, 임차보증금 인수액을 추가하지 않은 매각대금 기준 실질취득 금액은 67,900,000원입니다. 단, 세금·관리비·명도 및 취득 관련 비용은 별도 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 165,000,000원 거래를 그대로 비교하면 안 된다

예진아트빌의 확인된 실거래는 2025년 3월 거래 1건입니다. 거래금액은 165,000,000원이지만, 거래된 물건은 전용 74.66㎡이고 이번 경매 대상은 전용 40.86㎡입니다. 두 물건의 전용면적이 일치하지 않으므로 실거래금액을 직접 비교해 할인율이나 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

또한 확인된 실거래는 1건뿐이므로 대상 면적의 최근 시세 흐름이나 하락·상승 추세를 판단하기 어렵습니다. 소유자가 2020년에 120,000,000원에 취득한 이력 역시 현재의 적정 시세를 확정하는 근거가 될 수 없습니다.

따라서 이 물건은 감정가 대비 할인된 상태이지만, 동일 면적 실거래를 추가 확인하기 전까지 가격 경쟁력은 미확인으로 보는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

집행비용 1,622,200원을 추정 반영한 배당모형입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당액 53,722,200원은 확약서에 따라 매수인 인수액에서 제외합니다. 확약은 채권자의 배당순위나 실제 배당액을 확정하는 자료는 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다

후속 회차 금액은 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 일반 배당모형상 후속 회차 미배당액은 매각가와 합산할 때 보증금 120,000,000원을 초과하는 차이가 나타나므로 집행비용 및 배당액을 재산정해야 합니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 해당 미배당액을 실제 인수액에 더하지 않습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 보증금 부족분이 늘어나는 구조입니다. 매수인이 부담할 총액은 보증금 수준에 묶이므로 유찰만으로 실질적인 가격 메리트가 확보되지는 않습니다.

반면 본건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 존재하므로 임차보증금 인수 부담을 제거한 매각대금 기준으로 접근해야 합니다. 그렇더라도 같은 면적의 최근 실거래가 확인되지 않아 67,900,000원 자체가 적정 가격인지에 대해서는 별도의 검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 최상층인 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감됐으며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 내부 이용상태. 다세대주택으로 방 2개, 주방·식당, 거실, 화장실, 베란다 등이 있는 것으로 평가됐습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 도면·외부관찰·탐문 등을 참고했으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 토지·도로. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 북측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지면적은 273.0㎡이며 개별공시지가는 1,764,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·성장관리권역 등으로 지정돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 다른 면적의 1건이므로 해당 호실과 유사한 면적의 거래가격과 매수 수요를 추가 조사해야 합니다. 소규모 건물의 개별 상태와 거래사례 부족에 따른 가격 불확실성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.12.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하고, 매수인이 미배당 보증금을 인수하지 않는다는 해석과 적용 범위를 검증해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 김순겸의 을구 3번 임차권등기에 대해 확약서의 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국·서울특별시·안산시 압류의 실제 채권액, 당해세 해당 여부 및 법정기일을 확인하고 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 확보. 확인된 165,000,000원 거래는 전용 74.66㎡로 대상 40.86㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 충분히 유사한 다세대주택의 최신 실거래를 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 내부 직접조사가 이뤄지지 않았으므로 방 구성, 누수·하자·수리 필요 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 특히 최상층의 방수 상태를 점검할 필요가 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 것과 현재 실제 점유상태는 별개입니다. 현 점유자, 인도 가능 시점 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수 후 발생할 수 있는 별도 부담을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 대조하고, 매각기일 및 절차 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 별도 검증”

이 물건의 핵심은 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반적인 배당 계산으로는 최저가 67,900,000원에 낙찰될 때 53,722,200원의 보증금 부족분이 발생하며, 이를 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득 비용은 보증금 수준에 도달합니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 기재돼 있습니다. 해당 확약의 유효한 적용을 전제로 하면 김순겸 관련 임차보증금 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 맞습니다. 따라서 확약이 적용되는 본건을 단순한 보증금 인수형 물건으로 계산해서는 안 됩니다.

남은 문제는 가격과 확인되지 않은 비용입니다. 확인된 실거래 165,000,000원은 대상보다 면적이 큰 물건의 가격이므로, 최저가 67,900,000원이 실거래의 41.2%라는 수치만으로 가격 메리트가 있다고 결론 낼 수 없습니다. 세금 압류의 우선배당 여부, 실제 점유상태 및 내부 현황도 확인해야 합니다.

결론적으로, 확약에 따라 주된 임차보증금 인수 위험은 해소되지만 동일 면적 시세와 조세·점유 문제는 아직 확인이 필요한 물건입니다. 확약서의 적용을 검증하고 적정 시세를 확인한 뒤 매각대금 기준으로 판단해야 합니다.