수원지방법원 2025타경52819. 경기도 시흥시 대야동 564 서강아파트 101동 403호입니다. 감정가는 318,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 222,600,000원입니다. 소유자는 김상준이며, 2021.10.29 거래가액 378,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 220,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국·시흥시·국민건강보험공단의 압류 4건과 에프에스에스비2503유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 있습니다. 등기 순서상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 중 국세·지방세가 실제 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 564 서강아파트 101동 4층403호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 19층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김상준 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 222,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 196,207,872원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 감정 이용상태 | 폐문으로 내부이용상태는 관찰하지 못했으며, 건축물현황도에 의하면 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준권리는 2021.10.29 을구 8번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류 4건과 2025.07.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한안나 | 101동 403호 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한안나의 전입일은 2021.12.06로 말소기준권리인 2021.10.29 주식회사신한은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대의 71.9%
서강2 동일면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 309,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 305,000,000원이고, 최근 12개월 최저 거래는 285,000,000원, 최고 거래는 335,000,000원입니다. 현재 최저매각가 222,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 16 | 297,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 3 | 317,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 11 | 324,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 309,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,916,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 220,000,000원 | 218,683,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 220,000,000원 중 218,683,600원이 배당되어 1,316,400원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 222,600,000원 | 218,683,600원 | 1,316,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 155,820,000원 | 152,838,520원 | 67,161,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 109,074,000원 | 106,746,964원 | 113,253,036원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 확인된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가더라도 미배당 근저당금이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대야초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근생시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 서강2 · 582세대 · 1997.12.06 준공 · 동일면적 59.98㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 2,319,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로 및 중로에 접하며 포장상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한안나의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 정확히 볼 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 이용상태를 직접 관찰하지 못했습니다.
- 실거래 비교. 현재 최저가 222,600,000원은 최근 12개월 평균 309,583,333원의 71.9%이며, 최신 거래 305,000,000원도 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 핵심은 세금 확인과 현재 가격
이 사건은 2021.10.29 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 한안나의 전입은 그보다 늦은 2021.12.06이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 한 차례 유찰되어 222,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 309,583,333원의 71.9%입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로, 권리 인수 위험과 세금 배당 문제를 분리해 확인하는 것이 마지막 점검 포인트입니다.
