2,907,000원
의정부지방법원 2024타경74860. 파주시 야당동 대신빌라 102동 1층 102호, 공부상 공동주택-다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 13회 유찰로 최저가가 2,907,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 박성진은 2021.06.10 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2021.06.09, 확정일자는 2021.05.07입니다. 말소기준권리인 주식회사대창무역 근저당의 접수일은 2022.10.24이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 제공된 판정도 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다.
현재 최저가 2,907,000원에서 집행비용 452,326원이 먼저 빠지고 임차인에게 2,454,674원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 290,000,000원 중 287,545,326원이 남고, 이 미배당분이 매수인 인수액입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 2,907,000원 + 287,545,326원 = 290,452,326원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄어 인수액이 늘기 때문에, 이 사건은 낙찰가만 크게 떨어진다고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 송학1길 114-11, 102동 1층102호 (야당동,대신빌라) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공부상 공동주택-다세대주택 · 1층 102호 · 54.355㎡ |
| 소유자 | 최숙희 · 2021.06.09 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 2,907,000원 (13회 유찰) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 정보 | 대신그린빌101동102동 · 19세대 · 2016.12.06 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 소유자 최숙희의 소유권이전은 2021.06.09 접수됐습니다. 과거 인천수산업협동조합 근저당과 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.10.24 접수된 주식회사대창무역의 근저당권 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.06.10에 임차인 박성진의 주민등록이 이루어졌기 때문에, 이 임차관계는 말소기준보다 앞서는 구조입니다.
② 임차인 — 배당받고 남는 보증금이 매수인에게 넘어온다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성진 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 290,000,000원 | 2021.06.10 | 2021.05.07 | 2024.05.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박성진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 290,000,000원을 그대로 한 명의 임차보증금으로 봐야 합니다. 임차권등기는 2024.05.27 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록은 2021.06.10로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 임차인이 2,454,674원을 우선배당받고도 287,545,326원이 부족합니다.
③ 가격의 착시 — 2,907,000원이 아니라 290,452,326원을 본다
같은 단지·유사 면적의 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026.07 250,000,000원, 이전 거래는 2021.06 255,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균 역시 250,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -2.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 55.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 52.86㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
표면상 최저가 2,907,000원은 최근 12개월 평균의 약 1.2%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차보증금의 미배당분을 합치면 실질취득이 290,452,326원으로 올라가고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 250,000,000원의 116.2%입니다. 금액으로는 최근 시세보다 40,452,326원 높습니다. 감정가 300,000,000원보다는 낮지만, 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 2,907,000원 | 287,545,326원 | 290,452,326원 |
| 14회 유찰 시 | 2,034,899원 | 288,401,729원 | 290,436,628원 |
| 15회 유찰 시 | 1,424,429원 | 289,001,211원 | 290,425,640원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,326원 |
| 1. 임차인 박성진 보증금 | 290,000,000원 | 2,454,674원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대창무역 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성진 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 2,907,000원은 집행비용 452,326원과 임차인 배당 2,454,674원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 287,545,326원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주식회사대창무역 근저당과 경매신청채권에는 현재 가정 매각가에서 배당액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지는 19세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있어 가격뿐 아니라 매도 시 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 2,907,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 290,452,326원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박성진의 전입 2021.06.10은 말소기준 2022.10.24보다 빠릅니다. 배당 후 부족분 287,545,326원의 인수 가능성을 전제로 자금을 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 원본 확인. 임차인 박성진과 강제경매개시결정 채권자 박성진이 동일한 이름으로 기록돼 있습니다. 임대차계약·보증금 지급·점유·채권 발생원인을 서로 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 250,000,000원이고 최근 추세는 -2.0%입니다. 실질취득 290,452,326원은 이 기준을 상회합니다.
- 추가 유찰의 착시. 14회·15회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 임차인 인수액이 함께 증가해 실질취득은 약 290,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “290만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 2,907,000원이지만, 권리분석이 끝난 뒤 남는 숫자는 전혀 다릅니다. 박성진의 보증금 290,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당되는 금액은 2,454,674원에 불과하고, 287,545,326원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 낙찰가를 더하면 실질취득은 290,452,326원입니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 250,000,000원이고 최근 가격 추세도 -2.0%입니다. 따라서 실질취득은 최신 시세보다 40,452,326원, 비율로는 16.2% 높습니다. 13회 유찰이라는 기록도 가격 메리트를 만들어내지 못했습니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 선순위 임차보증금 인수를 합치면 최근 시세 이상. 이 물건은 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 미배당 보증금을 중심으로 판단해야 합니다.
