의정부지방법원 2024타경80292. 고양시 덕양구 내유동 ‘청우’ 에이동 4층 402호, 전용 48.35㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 1.98%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 이상미의 보증금은 135,000,000원이고, 전입·점유개시일은 2021.07.21로 말소기준인 2023.12.11 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현 최저가 3,046,000원에서 제공된 배당 시뮬레이션대로라면 임차인에게 돌아가는 금액은 2,591,172원뿐입니다. 따라서 132,408,828원이 미배당으로 남고, 매수인의 실질취득 부담은 3,046,000원 + 132,408,828원 = 135,454,828원입니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 전형적인 ‘인수형’이라, 유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 전체 부담은 약 135,000,000원대에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 68, 에이동 4층 402호 (내유동, 청우) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.35㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 최용석 (2021.08.25 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 3,046,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 141,047,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2023.12.11 포항세무서장 압류입니다. 이상미의 전입·점유개시는 2021.07.21, 임차권등기는 2023.08.28로 모두 그보다 앞섭니다. 이후 경북신용보증재단 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 오케이저축은행·신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 반면 임차권은 보증금 전액이 배당되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.07.21 | 2023.08.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
청우 A·B동은 총 19세대, 2012.10.10 준공입니다. 동일 면적 48.35㎡의 확인된 실거래는 2021.08, 4층, 135,000,000원 1건이며, 가격 기준으로 제시된 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 1건이라 시세 판단의 폭도 좁습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 최근시세 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 154,000,000원 | 114.1% | 최근 시세 기준보다 높음 |
| 현 최저가 | 3,046,000원 | 2.3% | 인수액을 빼고 본 착시 가격 |
| 실질취득 | 135,454,828원 | 약 100.3% | 최근 시세보다 오히려 약간 높음 |
| 최근 12개월 평균 | 135,000,000원 | 100.0% | 가격 판단 기준 |
| 최신 실거래 | 135,000,000원 | 100.0% | 2021.08 · 4층 |
따라서 이 사건에서 “최저가가 시세의 2.3%밖에 안 된다”는 비교는 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 미배당 보증금 인수를 더한 실질취득액은 135,454,828원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원보다 454,828원 높습니다. 최저가만 놓고 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 3,046,000원 | 132,408,828원 | 135,454,828원 |
| 12회 유찰 시 | 2,132,200원 | 133,306,180원 | 135,438,380원 |
| 13회 유찰 시 | 1,492,540원 | 133,934,326원 | 135,426,866원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 454,828원 |
| 1. 임차인 이상미 보증금 | 135,000,000원 | 2,591,172원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,319,271원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 141,047,260원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 37,752,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 11,565,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가에서는 매각대금 3,046,000원이 집행비용 454,828원과 임차인 배당 2,591,172원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 132,408,828원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 48.35㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층이고 본건은 4층 402호입니다.
- 주위환경. 장곡검문소 교차로 북동측 인근으로, 유사 규모 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농장 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 zone)이며 제한보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 630,500원/㎡입니다.
- 규모·거래성. 청우 A·B동은 총 19세대이고, 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 해당 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 11회로, 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,046,000원만 납부하면 취득이 끝나는 물건이 아닙니다. 현 배당 기준 132,408,828원의 임차보증금 잔액을 함께 부담합니다.
- 응찰가보다 실질취득 상한을 먼저 계산. 현재 실질취득 약 135,454,828원은 최근 시세 135,000,000원보다 약간 높습니다. 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 12회 유찰 시 인수액 133,306,180원, 13회 유찰 시 133,934,326원으로 늘어 총부담은 여전히 약 135,000,000원대입니다.
- 임차권·배당 원본 재확인. 이상미의 전입일 2021.07.21, 확정일자 2023.08.23, 임차권등기 2023.08.28 및 보증금 135,000,000원을 기준으로 실제 배당액과 인수액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 주소는 ‘A동’이지만 건물 공동현관 출입구에는 ‘101동’으로 표시되어 있으므로 현장에서 목적물을 정확히 특정해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 최종 배당표에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,046,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 11회 유찰 뒤의 최저가 3,046,000원입니다. 하지만 권리분석이 끝나면 이 숫자는 사실상 중심에서 빠집니다. 대항력 있는 이상미의 보증금 135,000,000원 중 현 배당으로 변제되는 금액은 2,591,172원뿐이고, 나머지 132,408,828원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
결국 현 회차의 실질취득은 약 135,454,828원. 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원보다 오히려 약간 높습니다. 여기에 11회 유찰, 19세대 규모, 동일 면적 실거래 1건이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득가는 시세 수준 이상이며, 권리도 인수형입니다. 이 사건에서 중요한 것은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담을 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.
