대전지방법원 2025타경500841. 세종시 나성동 세종마루 8층 821호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 115,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 권리분석에서는 2022.03.07 전입한 노미숙을 먼저 봐야 합니다.

노미숙의 전입은 말소기준으로 제시된 2024.07.23 압류보다 빠르고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 이를 실제 인수위험 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰자가 떠안을 금액과 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2024.07.23 압류보다 빠른 전입

등기상 현재 소유자는 서광기업유한회사입니다. 2024.07.23 세종세무서장의 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 2025.01.15 노미숙을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 이어집니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 없다

실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 전입일만으로 대항력의 선후관계는 볼 수 있지만, 낙찰자가 실제로 얼마를 인수할지는 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락했다

세종마루(CB5-3BL) 전용 25.045㎡ 인근 면적의 실거래 12건 평균은 101,500,000원이지만, 과거 115,000,000원·120,000,000원·123,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다.

최근 거래 흐름은 과거보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 2026.08 거래는 90,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -15.0%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 56,350,000원 자체는 최근 12개월 평균의 61.2%로 낮지만, 실질취득가가 얼마인지는 임차보증금 확인 전까지 미정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

현재 계산에서는 신청채권 110,000,000원 중 54,935,700원이 배당되고 55,064,300원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 노미숙의 임차보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 서측 인근으로 도시형생활주택·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 도로를 통해 진출입합니다.
• 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2015.11.20입니다. 승강기·소방설비·주차장이 설치되어 있습니다.
• 현장확인. 현장실사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 92,000,000원이고 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간보다 15.0% 낮습니다.
• 경매 이력. 세종마루 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.9회로 집계되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 노미숙 보증금 확인이 최우선. 대항력이 인정되는 자료이므로 보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 경매신청 채권자와 임차인 동일인 확인. 노미숙이 어떤 법률관계로 110,000,000원의 채권을 갖는지 원인서류와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
• 최저가 56,350,000원만으로 수익성 판단 금지. 실제 판단식은 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더한 금액입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 92,000,000원, 최신 거래 90,000,000원이며 최근 대 이전 추세는 -15.0%입니다.
• 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 실제 이용 및 관련 공부를 대조해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 내부 실사를 하지 못했으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 보증금이다

감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 56,350,000원까지 내려왔고, 이 금액은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 61.2%, 최신 거래 90,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.

하지만 이 사건의 결론은 가격표에서 끝나지 않습니다. 2022.03.07 전입한 노미숙이 말소기준 2024.07.23보다 선순위이고, 자료상 대항력이 인정되는데 보증금이 미상입니다. 이 보증금이 배당으로 모두 해결되지 않는다면 매수인이 떠안을 수 있고, 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 실질취득가의 이점이 줄어들 수 있습니다.

게다가 최근 실거래는 이전 구간 대비 15.0% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 49%니까 싸다”는 접근이 아니라, 보증금 확인 → 예상 인수액 산정 → 실질취득가 계산 → 최근 92,000,000원·90,000,000원 시세와 비교 순서로 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 가격은 매력적으로 보이나 권리금액이 미확정인 물건입니다.