대전지방법원 2025타경500841. 세종 나성동 ‘세종마루’ 8층 821호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 서광기업유한회사는 2020.05.14. 거래가액 98,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당은 없고, 2024.07.23. 세종세무서장의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며 이후 2025.01.15. 채권자 노미숙의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
핵심은 등기상 담보권보다 점유관계입니다. 노미숙은 2022.03.07. 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리인 2024.07.23. 압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 특히 노미숙은 이 경매의 신청채권자와 동일인으로 나타나 관계 확인이 필요하지만, 그 사정만으로 임차관계를 배제해 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 227, 8층 821호 (나성동, 세종마루) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 면적 / 층 | 25.045㎡ · 지하4층 지상8층 건물 중 8층 821호 |
| 사용승인 | 2015.11.20 |
| 소유자 | 서광기업유한회사 (2020.05.14. 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노미숙 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준권리는 2024.07.23. 압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입일 2022.03.07.의 점유자가 먼저 존재하므로, 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 사건은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 인수 여부와 금액을 열어 두어야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노미숙 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 가능성 있음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 한다
세종마루(CB5-3BL)는 174세대, 사용승인 2015.11.20.이며 대상 면적 25.045㎡와 실거래 면적이 일치합니다. 전체 12건 평균은 101,500,000원이지만, 과거의 120,000,000원·123,000,000원· 115,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 더 최근 구간인 최근 12개월 5건 평균 92,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.05㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 25.05㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 25.05㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2026.01 | 24.39㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 25.71㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 24.39㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2024.12 | 25.05㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2024.11 | 25.71㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 25.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 25.71㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 25.71㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 25.05㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 92,000,000원 |
현재 최저가 39,445,000원은 최근 12개월 평균의 42.9%, 전체 평균의 38.9%로 표시됩니다. 그러나 이 비율은 임차인 인수액을 더하지 않은 표면 최저가 기준입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 “최근 시세보다 42.9% 수준으로 싸다”는 결론으로 연결할 수 없습니다. 오히려 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.0%로 하락 중이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 2. 경매개시결정 · 노미숙 | 110,000,000원 | 38,334,990원 |
| 미배당 | - | 71,665,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,110,010원과 신청채권자 노미숙에게 38,334,990원을 배당하고, 청구액 중 71,665,010원이 미배당되는 구조입니다. 임차인의 보증금·확정일자가 미상이므로 이 표의 계산만으로 실제 매수인 인수가 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 서측 인근으로 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물의 8층 821호이며, 사용승인일은 2015.11.20.입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장실사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 실사하지 못했고, 내부구조는 집합건축물대장 확인도면과 전례 등을 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 이어지고 있으나 최근 시세 추세가 -15.0%이고, 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 5.26%로 경매시장 지표는 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노미숙의 임대차 원인관계 확인. 전입일 2022.03.07., 신청채권자와 동일인이라는 점을 함께 확인해 실제 임차관계와 점유권원을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 최저가 39,445,000원만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이고 우선변제 관계도 확인되지 않았으므로 실제 배당 후 남는 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.0%입니다. 전체 평균 101,500,000원만 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재돼 있으므로 실제 공부·이용상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 실사가 되지 않았으므로 내부구조·수선 필요성·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 보증금 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 39,445,000원까지 내려왔습니다. 하지만 전입일 2022.03.07.의 점유자 노미숙이 말소기준권리 2024.07.23.보다 먼저이고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 39,445,000원은 실질취득가가 아니라 입찰의 출발 숫자일 뿐입니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,000,000원, 최신 거래 90,000,000원과 비교하려면 먼저 승계될 보증금을 확정해야 합니다. 여기에 최근 시세 -15.0%, 평균 유찰 4.0회, 매각률 5.26%까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금의 실체와 승계 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
