대전지방법원 2025타경502142. 세종특별자치시 장군면 송학리 253-4 일원의 상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 확인된 건물은 경량철골구조 기타지붕 1층으로, 일반건축물대장상 부동산중개사무소·소매점이며 실제 사무실 등의 상태로 탐문됐습니다. 토지는 주상용, 지목은 대, 확인된 토지면적은 1,196㎡이고 보전관리지역에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018.04.03 설정된 조치원농업협동조합 근저당권 2,860,000,000원입니다. 뒤이어 2022.06.10 같은 조합의 근저당권 1,820,000,000원, 2023.11.08 김보현의 소유권이전청구권 가등기, 2024.03.11 백제새마을금고 가압류, 2024.10.15 국의 압류, 2025.04.02 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 등기가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502142 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 송학리 253-4 · 세종특별자치시 장군면 의당전의로 727-10 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 일반건축물대장상 부동산중개사무소·소매점, 실제 사무실 등의 상태 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2017.09.01 · 급배수설비 등 기본 위생설비 |
| 토지 | 1,196㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사고향전원마을 |
| 감정가 / 최저가 | 3,349,387,000원 / 3,349,387,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,934,959,257원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 목록(1) 지상의 수목·석축·옹벽 등 포함 · 제시외 파이프조 비닐하우스 주차장 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 가등기 종류는 재확인
2018.04.03 조치원농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 추가 근저당, 2023년 가등기, 2024년 백제새마을금고 가압류와 국의 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2023.02.23 세종특별자치시 압류와 2023.02.28 김부연 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 해석 — 신건 3,349,387,000원, 유찰 시 배당 부족액 확대
현재 회차는 감정가의 100%인 3,349,387,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액도 같은 3,349,387,000원입니다. 다만 가격의 싸고 비쌈을 판단할 실거래 비교값 대신, 이 사건에서는 제공된 유찰 시나리오와 배당구조를 중심으로 가격을 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,349,387,000원 | 3,313,493,130원 | 2,489,455,080원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,679,509,600원 | 2,650,314,504원 | 3,152,633,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,143,607,680원 | 2,119,771,603원 | 3,683,176,607원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 2,679,509,600원, 2,143,607,680원으로 내려가지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 2,489,455,080원에서 3,152,633,706원, 3,683,176,607원으로 커집니다. 이는 매수인이 해당 미배당 채권을 승계한다는 뜻이 아니라, 배당재원 감소로 채권자 회수 부족이 늘어난다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,349,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 약 1.1% 추정 | - | 35,893,870원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 조치원농업협동조합 | 2,860,000,000원 | 2,860,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 조치원농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 453,493,130원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 백제새마을금고 | 1,122,948,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 국의 압류가 매각으로 소멸하더라도 세금의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 이용상태·입지·토지 조건 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송학보건진료소 북측 인근으로 택지조성지·임야·농경지·단독주택·교회 등이 형성된 근교전원지대이며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스승강장이 있으며, 근교전원지대의 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 건물 기호(2)는 일반건축물대장상 부동산중개사무소·소매점이며 실제 사무실 등의 상태로 탐문됐습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 소로2류에 접합하고 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 지목 대, 주상용, 완경사, 부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 316,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 의뢰목록상 면적이 838×327/838이나 요청상 838×377/838로 사정됐으므로 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 일괄매각·접근조건 체크
- 일괄매각 범위. 목록(1) 지상의 수목·석축·옹벽 등은 포함되고 제시외 파이프조 비닐하우스 주차장 1동은 제외됩니다.
- 개발행위. 목록(4) 및 목록(8)은 인접지와 일체로 개발행위허가 절차가 진행된 것으로 탐문됐습니다.
- 접근 경로. 목록(1,5,7,9,10)은 목록(4,8) 및 인접지 송학리 253-6을 통해 접근 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 현황도로. 목록(6,8)은 지목 임야이나 현황 도로이며, 목록(4,9)도 지목 임야이나 도로 형태의 토지입니다.
- 택지조성 상태. 목록(5,7,9,10)은 지목 임야이나 현황 택지조성지 등의 상태입니다.
- 수목. 목록(4,5,7,9,10) 지상 수목은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 7번 가등기가 말소기준 이후라는 점과 별개로, 담보가등기인지 종류와 원인을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 사용주체, 인도 가능성을 확인하세요.
- 재감정 확인. 2025.07.04 감정평가서와 2026.07.01 재감정평가서를 대조해 감정가 산정과 변경사항을 확인하세요.
- 면적 재확인. 838×327/838과 838×377/838로 사정 내용에 차이가 기재되어 있으므로 매각대상 면적을 원문 기준으로 확인하세요.
- 접근조건 확인. 일부 목록이 목록(4,8)과 인접지 송학리 253-6을 통해 접근하는 구조이므로 실제 진입과 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 개발행위·현황 확인. 인접지와 일체로 진행된 개발행위허가 절차, 현황도로, 택지조성지 상태를 관할 자료와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원” 다음 단계가 더 중요하다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가등기·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리의 큰 틀은 비교적 선명합니다. 그러나 상가 + 토지 일괄매각이라는 물건 특성상 판단의 무게중심은 가등기 종류, 실제 점유·임대관계, 일괄매각 포함·제외 범위, 접근조건, 현황도로와 택지조성 상태, 면적 사정 차이, 재감정평가 확인으로 이동합니다.
현재는 감정가와 최저가가 모두 3,349,387,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득액도 같은 금액이지만, 이 사실 자체가 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 확인해야 할 물리적·행정적 조건이 다수 기재되어 있으므로 권리상 인수 0원과 물건 자체의 이용 위험을 분리해서 판단하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
