110,250,000원
의정부지방법원 2024타경82137. 파주시 상지석동 갤러리하우스 206동 2층 201호, 전용 75.52㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 225,000,000원인데 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 110,250,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.04.07. 서민금융진흥원의 가압류 9,816,507원이며, 이후 국민건강보험공단 압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정·남동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권입니다. 권미선은 2021.06.09. 전입·점유, 2021.05.21. 확정일자를 갖추고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준보다 전입이 빨라 원래는 대항력이 있고, 현재 최저가로 배당할 경우 107,906,500원을 배당받고 112,093,500원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 부족분 인수가 늘어 실질취득이 보증금 220,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도전 주택임차권자 권미선의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 권미선 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 권미선 임차권에만 적용되며, 별도 점유자 이미경에 대한 사실관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82137 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석길 396, 206동 2층201호 (상지석동, 갤러리하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.52㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 · 사용승인 2016.03.02. |
| 소유자 | 강도현 (2021.06.30. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,789,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 원래는 2.2억 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다
권미선은 말소기준인 2022.04.07. 가압류보다 앞선 2021.06.09. 전입·점유로 대항력 있음, 2021.05.21. 확정일자와 배당요구로 우선변제권 있음입니다. 등기부에는 2023.07.19. 보증금 220,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 부족분 112,093,500원이 발생하지만, 2026.05.21. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미선 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.09 / 2021.05.21 배당요구 2023.07.19 | 220,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기* | 우선변제 있음 | 중복신고 아님 |
| 이미경 전부 | 2024.10.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 1.1025억은 최근 거래보다 낮지만, 시장은 하락 중
갤러리하우스 206동·207동 전용 75.52㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 155,000,000원이지만, 2021년 225,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원이고, 현재 최저가 110,250,000원은 그 금액의 84.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.52㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 75.52㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 75.52㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.52㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
표면적으로는 최근 130,000,000원 거래보다 현재 최저가가 19,750,000원 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -22.4%로 명확한 하락 방향입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이고, 16세대 규모의 소규모 다세대라 거래 표본 자체가 매우 얇습니다. 따라서 84.8%라는 비율 하나만으로 ‘싸다’고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 권미선 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,816,507원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,789,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권미선의 보증금 부족분은 112,093,500원이며 원래 대항력 구조대로라면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 이 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 상지석동 ‘상지석2리 마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 성장관리계획구역과 접합니다. 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일은 2016.03.02.이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 갤러리하우스206동207동은 16세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -22.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 매각물건명세서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 이미경 점유관계 확인. 전입일은 2024.10.02.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 호실 위치 확인. 건축물현황도와 실제 출입문 표시가 불일치합니다. 매각대상은 출입문표시 201호입니다.
- 하락장 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 130,000,000원이지만 최근 거래 추세가 -22.4%이므로 과거 225,000,000원 거래나 전체 평균 155,000,000원을 가격 가점 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 10회 유찰됐습니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 상태·수요·호실 위치 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 다음 회차 구조. 11회 유찰 시 매각가는 88,200,000원, 12회 유찰 시 70,560,000원이며, 확약이 없다면 룰상 인수액은 각각 133,787,600원·151,110,080원으로 증가합니다. 확약 반영 시 권미선 관련 실질 인수는 0원*입니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약·하락추세·10회 유찰을 함께 봐야 한다
이 사건을 숫자 하나로 보면 감정가 225,000,000원짜리가 110,250,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리 구조를 그대로 놓고 보면 권미선의 보증금 220,000,000원이 최저가보다 커서, 확약 전에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 부족분은 112,093,500원입니다.
그 구조를 바꾸는 것이 2026.05.21.자 인수조건변경확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 권미선 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 110,250,000원이고, 최신 거래 130,000,000원의 84.8%입니다.
다만 결론을 가격만으로 올려 잡기는 어렵습니다. 최근 거래 추세는 -22.4%, 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 여기에 건축물현황도와 실제 출입문 위치 불일치, 확약 밖 점유자 이미경의 보증금·확정일자 미상까지 있습니다. 주된 임차인 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 거래성과 물건 확인 부담까지 해소된 것은 아닙니다. 이 물건은 ‘최저가 49%’보다 확약의 실제 매각조건 반영 여부·호실 위치·하락 추세·점유관계를 끝까지 확인하는 것이 핵심입니다.
