대구지방법원 2025타경1135. 북구 사수동 931 소재 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 소매점, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 1가구입니다. 토지는 229.1㎡의 대지로 제1종일반주거지역에 속하며 주상용으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 엄홍조이고, 등기상 말소기준권리는 2015.11.05 주식회사대백저축은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 김호덕·이은주의 전세권, 김호덕의 주택임차권, 후순위 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사에서도 이은주·박철남·김호덕의 전입일은 모두 말소기준일 이후로 파악되어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 배당 가정에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1135 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 931 · 대구광역시 북구 한강로6길 3-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 다가구주택(2가구) · 3층 다가구주택(1가구) |
| 토지 | 대 229.1㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 엄홍조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 981,094,900원 / 981,094,900원 (신건) |
| 청구금액 | 763,499,596원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2015.11.05 을구 1번 대백저축은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 김호덕의 80,000,000원 전세권과 주택임차권, 이은주의 73,000,000원 전세권, 대백저축은행의 후순위 26,000,000원 근저당권, 남정우·윤일·삼성생명보험주식회사의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 201호 · 주거 | 미상 | 2025.09.01 / 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철남 | 101호 · 주거 | 5,000,000원 | 2021.04.12 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호덕 | 건물의 2층 중 별지 도면 표시 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2018.08.13 / 2018.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 이은주는 임차인 조사상 보증금이 확인되지 않았지만, 별도로 73,000,000원의 전세권이 등기되어 있습니다. 김호덕은 80,000,000원의 전세권과 같은 금액의 주택임차권등기가 확인되며, 이를 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 김호덕의 전세권과 임차권은 모두 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 판단 — 신건 981,094,900원, 비교 시세는 확인 불가
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 981,094,900원입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 응찰을 기준으로 한 실질취득액 역시 981,094,900원입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 거래 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 981,094,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,210,949원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대백저축은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 김호덕 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 을구 7번 전세권 · 이은주 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 을구 9번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사대백저축은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 남정우 | 3,630,000원 | 3,630,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 윤일 | 5,100,000원 | 5,100,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 11,309,592원 | 1,153,951원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 979,039,592원, 배당액은 968,883,951원이며 미배당은 10,155,641원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 1가구입니다. 주거 전용 아파트가 아닌 주상용 수익형 건물입니다.
- 입지. 사수중학교 남측 인근이며, 주변은 다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대 229.1㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·태양광설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 신건 최저가 981,094,900원이 실제 시장가격보다 낮다는 자료는 없습니다. 주상용 다가구형 물건의 수익가치와 토지·건물 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 실제 임차인 3명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분석되지만, 이은주의 보증금과 박철남의 확정일자·배당요구 여부 등은 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 김호덕 권리 중복 주의. 80,000,000원 전세권과 80,000,000원 임차권등기가 함께 확인되므로 같은 보증금이 중복 계상되지 않는지 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 1층 소매점과 2·3층 주택이 복합 점유되는 건물이므로 각 호별 실제 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다. 토지이용계획과 건물 현황을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 2015.11.05 대백저축은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 이은주·박철남·김호덕의 전입은 전부 그 이후입니다. 후순위 전세권·임차권·근저당·가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 981,094,900원이고 아직 유찰이 없습니다. 동일·유사 물건의 최근 거래 자료가 없으므로 이 가격이 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 더구나 1층 소매점과 2·3층 다가구주택을 함께 가진 주상용 건물이라 일반 주거용 물건보다 임대수익·공실·점유·환금성을 함께 봐야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다”입니다.
