대구지방법원 2025타경1135. 대구광역시 북구 사수동 931 소재 토지와 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 1층은 소매점, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 1가구로 이용됩니다. 철근콘크리트조 건물이며 토지면적은 229.1㎡입니다. 말소기준권리는 2015.11.05 설정된 대백저축은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·가압류·임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다.
다만 이것은 일반 아파트 경매와 다릅니다. 여러 호실에 임차관계가 존재하고, 기존 전세권과 임차권등기가 함께 기록되어 있습니다. 실제 임차인 3명의 대항력은 모두 없는 것으로 분류되지만, 등기권리 소멸과 실제 점유자 인도는 별개의 문제입니다. 또한 신청채권자의 청구액이 763,499,596원으로 커서 현재 최저가 매각 시 상당한 미배당이 예상됩니다. 미배당 채권이 발생한다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 사실은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 931 도로명주소: 대구광역시 북구 한강로6길 3-12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 소매점·다가구주택 복합건물 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 토지 | 229.1㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 3층 건물 |
| 이용상태 | 1층 소매점 / 2층 다가구주택 2가구 / 3층 다가구주택 1가구 |
| 소유자 | 엄홍조 |
| 감정평가액 | 981,094,900원 |
| 최저매각가 | 480,736,000원 (2회 유찰, 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 대백저축은행 |
| 청구금액 | 763,499,596원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
권리관계의 출발점은 2015.11.05 대백저축은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 780,000,000원으로, 토지 사수동 931이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 여러 권리는 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
주거 임차인으로 확인되는 사람은 이은주·박철남·김호덕, 총 3명입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 세 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2015.11.05 이후에 전입한 것으로 분류됩니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이은주 201호 · 주거 |
2025.09.01 2025.09.01 |
보증금 미상 월세 미상 |
없음 |
배당순위 확인
승계 없음 배당요구 2025.12.01 |
| 박철남 101호 · 주거 |
2021.04.12 확정일자 미상 |
5,000,000원 300,000원 |
없음 | 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김호덕 2층 202호 부분 |
2018.08.13 2018.08.13 |
80,000,000원 월세 미상 |
없음 |
배당 미충족
승계 없음 임차권등기 2024.09.05 |
이은주와 김호덕은 배당요구 관련 기록이 확인됩니다. 박철남의 배당요구 여부 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제권·최우선변제권의 구체적인 성립 여부는 별도 검증이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인 여부는 별개
이 사건은 감정평가액 981,094,900원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 480,736,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 49%입니다. 그러나 건물과 토지가 일괄매각되는 복합용도 물건이므로, 아파트의 단순한 실거래 평형 비교 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 480,736,000원 | 505,510,952원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 336,515,200원 | 648,035,605원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 235,560,639원 | 747,576,802원 |
회차가 진행될수록 매각대금은 줄어들고 채권자 미배당은 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어 있으므로, 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 기준액은 480,736,000원입니다. 다만 취득 관련 세금과 명도·수리·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,207,360원 |
| 1. 근저당 · 대백저축은행 | 780,000,000원 | 473,528,640원 |
| 2. 전세권 · 김호덕 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 이은주 | 73,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 변경등기 | — | 0원 |
| 5. 후순위 근저당 · 대백저축은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남정우 | 3,630,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 윤일 등 | 5,100,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성생명보험 | 11,309,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 대백저축은행 근저당은 채권최고액 기준입니다. 후순위 임차권등기 80,000,000원은 동일인의 전세금과 중복 산입하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 사수동 소재 사수중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 해당 물건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 229.1㎡이고 주상용으로 이용됩니다. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단독주택용지)에 속합니다. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,166,000원입니다. 이는 개별 거래가격이나 경매 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 외벽은 화강석·스톤코트 등, 내부는 벽지·타일 등의 마감으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 소매점과 다가구주택이 결합된 건물로, 매수층과 가격 형성 방식이 일반 아파트와 다릅니다. 임대수익, 공실, 수선상태, 토지 가치 및 근린생활시설 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 대조. 이은주·박철남·김호덕의 실제 점유, 계약관계, 전입, 확정일자와 배당요구 내용을 최신 서류로 확인하세요.
- 김호덕 중복권리. 전세권과 임차권등기의 대상 부분·보증금·등기 효력이 일치하는지 확인하고, 동일 보증금의 중복계상을 피하세요.
- 이은주 전세권. 등기상 전세금 73,000,000원과 실제 임대차계약의 보증금이 일치하는지 확인하세요.
- 박철남 배당요구. 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원의 계약과 확정일자·최우선변제 요건을 확인하세요.
- 1층 소매점. 주거 임차인과 별도로 상가 점유자·사업자등록·사업장 인도·보증금 및 상가임대차 관련 권리가 존재하는지 확인하세요.
- 명도. 임차보증금 인수액이 0원이어도 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 일괄매각. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보 내역, 지상 부속시설 및 공부상 면적을 확인하세요.
- 현장 점검. 1층 소매점과 2·3층 각 주거부분의 내부 상태, 누수, 설비 및 수선비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 물건 거래가격, 실제 임대수익과 운영비를 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 무조건 저렴”
이 사건은 감정가 981,094,900원에서 최저매각가 480,736,000원까지 낮아진 2회 유찰 물건입니다. 금액만 보면 관심을 가질 만한 변화입니다. 하지만 권리관계는 일반 아파트보다 복잡합니다.
2015년 대백저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 실제 임차인 3명은 모두 그보다 늦게 전입한 것으로 분류됩니다. 배당모형상 인수액은 0원입니다. 반면 김호덕의 전세권·임차권등기와 이은주의 전세권, 1층 소매점의 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당은 505,510,952원으로 예상됩니다.
결론은 권리상 조건부 접근 가능, 가격과 명도는 보류입니다. 감정가 대비 약 49%라는 할인율만으로 고평가·저평가를 단정할 수 없고, 복합건물의 실질 수익성과 현재 임차관계를 확인하지 않으면 낙찰 후 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 임차관계·상가 점유·시장가격 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.
