대구지방법원 2025타경1195. 수성구 범어동 ‘범어더리브스퀘어’ 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.07. 설정된 하나은행 근저당권 156,000,000원이고, 이후 상주농업협동조합 가압류 250,000,000원과 대구신용보증재단 가압류 40,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 계산만 보면 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김창민이 9층 901호에 주거용으로 전입해 있고 배당요구를 했습니다. 전입일 2023.03.08.은 말소기준일 2021.04.07.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차보증금 규모와 우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1195 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2262 범어더리브스퀘어 9층 901호 |
| 도로명 | 대구광역시 수성구 범어천로 214 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 901호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 4층·지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 강미순 · 2021.04.07. 소유권이전 · 거래가액 233,129,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 119,536,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2021.04.07. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 상주농업협동조합의 250,000,000원 가압류와 대구신용보증재단의 40,000,000원 가압류는 모두 그 이후 등기라 매각으로 소멸합니다. 2025.10.22. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창민 | 9층901호 · 주거 | 2023.03.08 | 미상 | 2025.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김창민의 전입신고일은 2023.03.08.로 말소기준권리 2021.04.07. 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.18. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 알려지지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 상주농업협동조합 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 446,000,000원 중 121,365,400원이 배당되고 미배당은 324,634,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 324,634,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 361,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 386,781,799원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대조건과 거래가격 확인이 특히 중요하므로 입찰가는 별도의 실거래·임대시세 확인을 전제로 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 신천시장 사거리 북동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 동측 약 15미터 내외 도로, 북측 약 7미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 주상용 건부지입니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·시장정비구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공시지가. 3,615,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김창민의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의를 위해 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.07. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 착시 주의. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 오피스텔 시세 대조. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도. 실제 주거 점유 임차인이 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 장점은 분명합니다. 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 김창민은 실제 임차인이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력도 없습니다.
그러나 보증금·확정일자가 미상이고 민간임대주택등기도 존재하므로 서류 확인을 생략할 수 있는 물건은 아닙니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 1회 유찰로 123,900,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 근거가 없으므로 이 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 임차관계는 확인 필요, 가격 평가는 보류. 이 세 가지가 범어더리브스퀘어 901호의 핵심입니다.
