대구지방법원 2025타경1195. 대구 수성구 범어동 범어더리브스퀘어 9층 901호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 강미순이고, 2021.04.07 소유권을 이전받을 당시 등기부 기재 거래가액은 233,129,400원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 상주농업협동조합 250,000,000원, 대구신용보증재단 40,000,000원의 가압류가 순차적으로 들어왔고 2025.10.22 하나은행이 임의경매를 개시했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 별도 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1195 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2262 범어더리브스퀘어 9층 901호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 범어천로 214 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 4층, 지상 15층 중 9층 901호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 강미순 · 2021.04.07 소유권이전 · 거래가액 233,129,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 119,536,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준권리 | 2021.04.07 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
권리의 기준점은 2021.04.07 하나은행 근저당권입니다. 2025년에 설정된 상주농업협동조합과 대구신용보증재단 가압류, 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창민 | 9층 901호 · 주거 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.18 |
실제 임차인은 김창민 1명입니다. 전입신고일은 2023.03.08로 말소기준권리인 2021.04.07 하나은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.18 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체적인 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 상주농업협동조합 | 250,000,000원 | 17,722,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 446,000,000원 중 채권자 예상배당은 173,722,000원, 미배당은 272,278,000원입니다. 배당 계산은 하나은행 근저당을 채권최고액 156,000,000원 기준으로 반영한 모델이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 272,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 307,182,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 335,105,920원 | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 신청채권 청구액 119,536,527원이 배당 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰해 매각가가 113,280,000원까지 내려가면 하나은행 배당액은 110,894,080원으로 계산돼 신청채권 청구액에 미달합니다. 다만 이 변화는 채권자의 배당 부족 문제이고, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 9층 901호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 4층·지상 15층 규모입니다.
- 위치. 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 “신천시장 사거리” 북동측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 동측으로 폭 약 15미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 7미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 3,615,000원/㎡, 토지면적은 4,365.6㎡입니다. 시장정비구역·방화지구 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금·확정일자 확인. 김창민의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당순위와 최우선변제 가능성을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.07 접수번호 55964번 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 177,000,000원이 시장가 대비 유리한지 별도로 검증해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 현황상 임차인 김창민이 901호를 주거로 사용하고 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.04.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 상주농업협동조합·대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김창민 1명이며 전입일이 2023.03.08이라 대항력도 없습니다. 제공된 세 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 완전히 닫힌 분석은 아닙니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 원문 확인이 남아 있습니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 신건 177,000,000원의 가격 경쟁력은 판단 보류가 맞습니다. 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”를 분리해서 봐야 합니다. 권리는 양호, 임차 세부사항은 확인, 가격은 시세 검증 후 결정. 이 세 문장이 핵심입니다.
