대구지방법원 2025타경1207. 대구 중구 수창동 ‘대구역센트럴자이’ 102동 3층 303호, 전용 94.8407㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 하정미이며 2017.12.28 소유권이전 당시 거래가액은 364,000,000원입니다. 말소기준은 2018.01.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 이후 2020.05.29 같은 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 96,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐고, 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 실제 임차인은 FIGUEROA MARISSA AVELLANA 1명입니다. 전입일은 2018.06.12로 말소기준일 2018.01.08보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았더라도 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인으로 승계되는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액 역시 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 94.8407㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2 · 지상27층 중 3층 |
| 소유자 | 하정미 (2017.12.28 소유권이전, 거래가액 364,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 507,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 510,707,448원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수는 없다
말소기준권리는 2018.01.08 농협은행주식회사 근저당권입니다. 현황조사상 임차인의 전입일 2018.06.12는 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2020.05.29 설정된 후순위 근저당권과 2025.10.24 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2021.08.26 대구광역시 중구 압류는 2021.12.24 해제됐고, 2022.05.20 국 명의 압류 역시 2024.03.18 해제되어 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FIGUEROA MARISSA AVELLANA | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적
대구역센트럴자이 동일면적 94.84㎡ 실거래는 최근 자료까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 518,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 516,833,333원, 최신 거래는 2026.07 · 525,000,000원입니다. 현재 최저가 507,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 94.84㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 94.84㎡ | 2 | 504,000,000원 |
| 2026.06 | 94.84㎡ | 2 | 504,000,000원 |
| 2026.05 | 94.84㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 2026.01 | 94.84㎡ | 18 | 518,000,000원 |
| 2025.09 | 94.84㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 2025.02 | 94.84㎡ | 12 | 529,000,000원 |
| 2024.11 | 94.84㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2024.09 | 94.84㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2024.07 | 94.84㎡ | 11 | 507,000,000원 |
| 2024.06 | 94.84㎡ | 9 | 497,000,000원 |
| 2024.05 | 94.84㎡ | 23 | 547,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.8407㎡ | 6건 | 516,833,333원 |
현재 최저가 507,000,000원은 최근 12개월 평균 516,833,333원보다 낮고, 최신 거래 525,000,000원보다도 낮습니다. 다만 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 대비 지표가 98.1%로 평균에 매우 근접해 있기 때문입니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 -0.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 518,000,000원 대비 97.9%라는 수치만 보고 신건 가격을 크게 저평가됐다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,470,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 19,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 576,000,000원, 예상 배당액은 499,530,000원이며 미배당액은 76,470,000원입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,470,000원으로 추정되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 507,000,000원 | 499,530,000원 | 76,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 405,600,000원 | 399,144,000원 | 176,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 324,480,000원 | 319,137,280원 | 256,862,720원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리구조에서는 매수인 인수액이 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 회차별 핵심 변수는 권리 승계가 아니라 매각가격 자체입니다. 현재 회차는 507,000,000원, 1회 유찰 시 405,600,000원, 2회 유찰 시 324,480,000원으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트로 이용 중이며 전용면적 94.8407㎡, 102동 지상27층 중 3층 303호입니다. 건축물현황도상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2 등의 구조입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 수창초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공원·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 도시철도3호선역 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 대구역센트럴자이는 1,005세대이며 사용승인일은 2017.10.30입니다.
- 도로·토지. 단지 북측 왕복7차선, 동측 왕복6차선, 남측 폭 약 15M, 서측 폭 약 10M 포장도로에 각각 접합니다. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 내부하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 518,000,000원보다 최근 12개월 평균 516,833,333원과 최신 거래 525,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 가격 추세는 -0.4%입니다.
- 신건 할인폭 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 98.1%입니다. 권리가 깨끗하더라도 가격 안전마진이 충분한지는 별도로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 1명의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 하자와 구조변경 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신건 기준 신중”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2018.01.08 농협은행 근저당권이고, 현황조사상 실제 임차인 1명의 전입일은 2018.06.12로 뒤에 있습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 적극적인 저가 매수 구간이라고 단정하기 어렵습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 507,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 516,833,333원의 98.1% 수준입니다. 최신 거래는 2026.07의 525,000,000원이지만 최근 거래군의 추세는 -0.4%입니다. 따라서 권리는 단순하지만 신건 가격의 메리트는 제한적이라는 결론이 가장 일관됩니다.
