대구지방법원 2025타경1207. 대구 중구 수창동 ‘대구역센트럴자이’ 102동 3층 303호, 전용 94.8407㎡ 아파트입니다. 2017.12.28 하정미가 거래가액 364,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 2018.01.08 농협은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2020.05.29 추가 설정된 농협은행 근저당 96,000,000원과 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 FIGUEROA MARISSA AVELLANA 1명이 확인됩니다. 전입일은 2018.06.12로 말소기준일인 2018.01.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 94.8407㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2 · 지상27층 중 3층 |
| 소유자 | 하정미 (2017.12.28 소유권이전 · 거래가액 364,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 354,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 510,707,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.08 농협은행 근저당 480,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 추가 근저당 96,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구의 2021.08.26 대구광역시 중구 압류는 2021.12.24 해제됐고, 2022.05.20 국의 압류도 2024.03.18 해제돼 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FIGUEROA MARISSA AVELLANA | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.7%
대구역센트럴자이 동일면적 94.84㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 518,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 516,833,333원, 최신 2026.07 거래는 525,000,000원입니다. 현재 최저가 354,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 94.84㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 94.84㎡ | 2 | 504,000,000원 |
| 2026.06 | 94.84㎡ | 2 | 504,000,000원 |
| 2026.05 | 94.84㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 2026.01 | 94.84㎡ | 18 | 518,000,000원 |
| 2025.09 | 94.84㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 2025.02 | 94.84㎡ | 12 | 529,000,000원 |
| 2024.11 | 94.84㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2024.09 | 94.84㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2024.07 | 94.84㎡ | 11 | 507,000,000원 |
| 2024.06 | 94.84㎡ | 9 | 497,000,000원 |
| 2024.05 | 94.84㎡ | 23 | 547,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.84㎡ | 6건 | 516,833,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 확실히 낮고 최신 거래보다도 낮아, 가격만 보면 1회 유찰의 할인 폭이 큽니다. 다만 최근 12개월 평균과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -0.4%로 소폭 하락하고 있으므로, 과거 전체 평균 518,000,000원만을 근거로 가격 메리트를 과대평가할 필요는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,768,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 349,131,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 576,000,000원 중 349,131,400원이 배당되고 226,868,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 354,900,000원 | 349,131,400원 | 226,868,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 248,429,999원 | 244,151,979원 | 331,848,021원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 173,900,999원 | 170,666,385원 | 405,333,615원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 농협은행의 미배당액은 증가하지만, 해당 근저당은 모두 매각으로 소멸하므로 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 510,707,448원은 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 수창초등학교 북동측 인근. 공원·아파트단지·각종 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도3호선역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 규모. 대구역센트럴자이 1,005세대, 2017.10.30 사용승인. 본건은 지상27층 건물 중 3층입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 방4·거실·주방/식당·욕실2. 승강기·급배수·화재경보·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복7차선, 동측 왕복6차선, 남측 약 15m, 서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로, 현재 회차 실질취득 기준 금액은 354,900,000원입니다.
- 최근 시세 중심 판단. 최근 12개월 평균 516,833,333원과 최신 거래 525,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 518,000,000원만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.4%이므로 현재 할인율만 보고 향후 가격을 고정적으로 가정하지 않는 편이 좋습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 구조변경·마감·하자 여부를 현장과 관련 자료에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 할인은 분명하다
이 물건의 말소기준은 2018년 농협은행 근저당입니다. 현황조사상 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격도 현재 회차 기준으로는 최근 실거래보다 낮습니다. 최저가 354,900,000원은 최근 12개월 평균 516,833,333원의 68.7%이고, 최신 2026.07 거래 525,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 추세가 -0.4%로 소폭 하락하고 있고, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 마지막까지 점검해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 남은 핵심은 임차관계와 내부 상태의 원본 확인입니다.
