대구지방법원 2025타경1243. 대구 동구 불로동 ‘마크힐스’ 5층 601호, 전용 62.09㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 최상준은 2023년 5월 10일 매매계약을 통해 258,000,000원에 취득했고, 2023년 6월 7일 소유권이전과 동시에 중대구새마을금고 근저당권 109,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민카드 가압류, 중대구새마을금고의 경매개시결정, 한국토지주택공사의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 이동연의 전입일은 2023년 8월 4일로 말소기준일인 2023년 6월 7일보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사는 이동연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계자로, 임차보증금 110,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 그러나 ‘지주택’으로 기재된 별도 점유자는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 불로동 440-1 5층 601호 · 도로명 대구광역시 동구 팔공로 129 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 601호 |
| 소유자 | 최상준 (2023.05.10 매매 · 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 89,421,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 한 명이 미상
말소기준은 2023.06.07 중대구새마을금고 근저당권 109,200,000원입니다. 이후의 국민카드 가압류 47,032,661원, 2025.11.11 경매개시결정, 2026.01.08 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 그대로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
임차인·점유관계
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 실제 추가 임차인이 아니라 이동연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 임차인 수와 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유·역할 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동연 | 601호 · 주거 | 2023.08.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2023.08.04 / 2023.08.04 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대위·승계 이동연 보증금 중복 |
| 지주택 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본의 시점이 오래됐다
마크힐스는 총 8세대, 2016년 12월 22일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 제공된 동일 면적 전용 62.09㎡ 실거래는 총 3건입니다. 최신 거래는 2023년 5월 258,000,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균도 258,000,000원 1건으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 133,000,000원은 이 지표의 51.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 62.09㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2022.05 | 62.09㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 62.09㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 203,666,666원 |
전체 3건 평균은 203,666,666원이고 최저가는 그 평균의 65.3%입니다. 최근 거래 지표는 과거 거래군보다 46.2% 높은 추세로 집계돼 하락장 신호는 아닙니다. 다만 거래 표본 자체가 3건뿐이고 가장 최신 실거래가 2023.05이므로, 133,000,000원이 현재 시점의 확정 시세 대비 정확히 얼마나 저렴한지까지 단정하기에는 표본의 시점과 수가 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 근저당 · 중대구새마을금고 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 47,032,661원 | 21,138,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오 기준 총 채권 156,232,661원 중 130,338,000원이 배당되고 25,894,661원이 미배당됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사의 110,000,000원은 이동연 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 25,894,661원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 65,208,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 92,635,722원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불로교네거리 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다. 생활편익시설 접근성과 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재경보, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 토지로 다세대주택 및 사무소 건부지이며, 동측 약 30m·남측 약 3~4m·북동측 약 2~3m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로2류에 접합니다. 비행안전제4구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 제공 실거래도 3건뿐입니다. 가격 표본이 적어 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지주택 전입일 확인. 전입시점이 말소기준일 2023.06.07보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 지주택 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 점유관계 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 이동연 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 세 번째 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 시세 표본 시점 확인. 최신 제공 실거래가 2023.05이고 전체 표본이 3건뿐입니다. 최저가가 51.6%라는 숫자만으로 현재 시세 차익을 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이므로 매도 시 매수자층과 거래량을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 현재 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 권리가 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 133,000,000원은 감정가 190,000,000원의 70%이고, 제공된 최근 12개월 평균 258,000,000원의 51.6%입니다. 확인된 등기와 이동연·한국토지주택공사 관계만 보면 매수인이 떠안을 보증금은 없고, 보증기관의 110,000,000원도 중복 합산 대상이 아닙니다. 그래서 숫자만 보면 매력적으로 보입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아니라 지주택의 전입일과 보증금입니다. 이 점유자에게 선순위 대항력이 없다는 사실이 확인돼야 비로소 현재 최저가 133,000,000원을 실질취득의 출발점으로 안정적으로 볼 수 있습니다. 실거래 표본도 3건뿐이고 최신 거래가 2023.05이므로 시세 할인폭 역시 보수적으로 해석해야 합니다. 가격은 매력, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 미상 임차인 하나를 지우고 나서야 입찰가 계산을 시작할 수 있는 사건입니다.
