대구지방법원 2025타경1254. 대구역 동측 인근에 자리 잡은 대구역에스디아이프라임 14층 1402호입니다. 전유면적 84.5208㎡, 24층 건물 중 14층에 위치한 복도식·남서향 주상복합 아파트입니다. 2021년 사용승인을 받은 80세대 규모의 건물로, 대구역과 시내버스 정류장이 가까운 도심 입지입니다.

현재 소유자 정암은 2025년 2월 11일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 453,500,000원입니다. 같은 날 옥포농업협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 삼성카드·롯데카드 가압류가 순차적으로 붙고, 옥포농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리 순위는 비교적 분명합니다. 2025년 2월 11일 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 배은수의 전입신고 역시 이 근저당권보다 늦습니다. 다만 실제 점유 및 임대차 관계는 별도의 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

등기상 과거 두 차례의 수협은행 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 소유권보존 당시의 금지사항등기도 말소된 상태입니다. 현재 경매 권리분석의 출발점은 옥포농업협동조합의 2025.02.11 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 배은수의 전입일과 보증금 확인

현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 배은수 1명입니다. 별도의 보증기관 승계 또는 중복신고로 분류되는 임차인은 없습니다.

배은수의 전입일인 2025.04.21은 말소기준 근저당권 설정일인 2025.02.11보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입을 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못했고, 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조도 아닙니다.

다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.01.22 접수되었지만, 이 사실만으로 우선변제권의 존재나 순위를 확정할 수는 없습니다. 배당 가능 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성, 실제 점유 및 임대차 내용은 명세서와 관련 서류를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래 흐름이 중요하다

대구역SD아이프라임 전용 약 84㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 412,541,666원입니다. 그러나 이 평균에는 과거 453,500,000원 수준의 높은 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 330,875,000원과 최근 거래의 하락 추세에 우선순위를 둬야 합니다.

현재 최저가 211,680,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원보다 119,195,000원 낮습니다. 가장 최근인 2026년 2월 거래가 453,500,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 예상 인수액이 0원이므로, 권리 인수만 반영한 실질취득금액 역시 211,680,000원으로 계산됩니다. 단, 취득세·명도비·수선비 등 부대비용은 별도입니다.

그렇다고 이 차액을 곧바로 기대수익으로 봐서는 안 됩니다. 2025년 3월에는 210,000,000원 거래가 존재하고, 2025년 12월과 2026년 1월에는 각각 330,000,000원에 거래되었습니다. 같은 면적대에서도 가격 차이가 크며, 전체 추세는 -27.0% 하락입니다. 층·향·내부 상태·거래조건의 차이까지 고려해야 현재 할인 폭의 의미를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 채권 합계는 436,333,561원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,763,520원을 공제한 207,916,480원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 카드사 가압류에는 배당액이 없습니다.

채권자 전체 미배당액은 228,417,081원이지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권과 가압류에 관한 미회수 금액입니다. 실제 배당에서는 채권액 확정, 조세채권, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 취득 시나리오

현재 2회 유찰로 감정가의 49% 구간에 진입했습니다. 추가 유찰 시 예상 매각대금과 채권자 미배당 규모는 다음과 같습니다. 모든 회차에서 제시된 권리관계를 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰이 이어지면 매각대금은 줄어들고 채권자의 미회수금은 커집니다. 그러나 이 사건의 후순위 권리구조상 그 미회수금이 낙찰자의 추가 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 입찰자가 판단할 핵심은 예상 낙찰금액과 실제 시장에서 처분 가능한 금액의 차이입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가, 대구역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변 상가지대와 단독·다세대주택·아파트가 혼재한 도심 주거·상업지역입니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장과 대구역이 위치해 대중교통을 포함한 교통 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 주상복합 아파트입니다. 24층 중 14층, 전유 84.5208㎡, 복도식·남서향으로 기재되어 있습니다. 도시가스보일러 개별난방과 급·배수·소화시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 14m 도로, 북서측 약 9m 도로, 남서측 약 6m 도로에 접하며 남서측 도로를 주 출입로로 사용합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구에 위치합니다. 토지는 평탄한 정방형이고, 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 80세대 규모의 주상복합 아파트로, 대단지에 비해 동일 단지 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 실거래 범위가 210,000,000원부터 453,500,000원까지 넓고 최근 추세도 하락해 처분가 추정에 주의가 필요합니다.
• 내부 상태. 감정평가 현장 조사 당시 관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 해당 호수와 주변 탐문, 현황 도면 등에 기초한 평가이므로 실제 내부 시설과 수선 필요성을 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 배은수의 임대차관계. 전입일은 2025.04.21, 배당요구일은 2026.01.22입니다. 보증금·확정일자·점유 범위·임대차계약 내용과 다른 전입·점유자가 있는지 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2025.02.11 옥포농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 삼성카드·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당표 검증. 집행비용과 근저당권 배당액은 추정치입니다. 조세채권·소액임차인 최우선변제·실제 채권 잔액 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 현재 시세 재확인. 최근 12개월 평균 330,875,000원과 최신 거래 453,500,000원이 크게 다릅니다. 최근 추세 -27.0%와 210,000,000원 거래 사례를 반영하고, 면적·층·향·거래조건을 비교하세요.
• 명도·내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유 상태, 원상복구 필요성, 누수·설비·마감 상태를 확인하고 명도비 및 수선비를 취득비용에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 자금. 최저매각가 211,680,000원 외에 입찰보증금, 잔금, 취득 관련 세금, 명도·수선비를 별도로 준비해야 합니다. 실제 보증금액과 매각조건은 법원 매각공고를 확인하세요.
• 유찰 회차와 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.21입니다. 변경·연기·취하 여부와 최저매각가격을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 그러나 하락장과 점유 위험을 확인해야 한다”

이 사건은 권리 인수 구조가 비교적 단순하면서도 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려온 물건입니다. 현재 최저가 211,680,000원은 최근 12개월 실거래 평균 330,875,000원의 64.0%로, 가격상 할인 여지가 있습니다. 말소기준 이후 전입한 임차인 1명은 확인된 권리 순위상 선순위 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 최근 거래 추세 -27.0%는 단순한 감정가 대비 할인율보다 중요하게 봐야 할 위험 신호입니다. 80세대 규모의 주상복합, 두 차례 유찰 이력, 폭넓은 실거래 가격 편차, 미확인 임차보증금과 내부 상태가 함께 존재합니다. 특히 최근 시세보다 낮은 최저가가 곧바로 확정 수익을 의미하지는 않습니다.

종합 판단은 B등급. 가격상 검토 가치는 있으나, 시세 하락과 명도·현장조사 불확실성을 반영한 보수적 평가입니다. 입찰 전 임차관계·내부 상태·최근 실거래를 확인한 뒤, 실제 처분 가능 가격을 기준으로 응찰가 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.