대구지방법원 2025타경1254. 대구역 동측 인근의 주상복합 아파트 ‘대구역에스디아이프라임’ 14층 1402호입니다. 전유부분은 84.5208㎡, 24층 중 14층이며 복도식·남서향, 방3·주방·화장실 등으로 이용 중입니다. 소유자 정암은 2025.01.23 매매를 원인으로 2025.02.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 453,500,000원입니다. 같은 날 옥포농업협동조합 앞으로 채권최고액 408,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드 19,694,233원 가압류, 롯데카드 8,639,328원 가압류와 옥포농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면의 핵심 변수는 임차인인데, 배은수의 전입일은 2025.04.21로 말소기준일 2025.02.11보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위 자체는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1254 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 302-197 대구역에스디아이프라임 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트(주상복합) · 전유 84.5208㎡ · 방3·주방·화장실 등 · 24층 중 14층 · 복도식 · 남서향 |
| 소유자 | 정암 (2025.01.23 매매 · 2025.02.11 소유권이전 · 거래가액 453,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 343,123,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 수협은행 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2025.02.11 설정된 옥포농업협동조합 근저당입니다. 이후 삼성카드·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배은수 | 2025.04.21 | 2026.01.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 배은수 본인의 점유·전입 신고입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 신건 가격보다 낮다
대구역SD아이프라임의 확인 거래는 12건, 전체 평균은 412,541,666원입니다. 그러나 전체 평균에는 453,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 330,875,000원, 최저가 432,000,000원은 그 평균의 130.6%입니다. 게다가 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -27.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.32㎡ | 10 | 453,500,000원 |
| 2026.01 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 83.27㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 13 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 15 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 12 | 453,500,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 13 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.52㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 17 | 453,500,000원 |
| 2024.08 | 84.32㎡ | 18 | 453,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 330,875,000원 |
최신 거래인 2026.02 거래가는 453,500,000원으로 현재 최저가 432,000,000원보다 높습니다. 그러나 바로 앞선 2026.01과 2025.12에는 330,000,000원 거래가 연속으로 확인되고, 최근 12개월 평균 자체가 330,875,000원입니다. 가격 분산이 매우 크기 때문에 최신 한 건만 보고 신건 가격을 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 특히 데이터상 최근 추세가 -27.0%인 만큼 최근 평균과 하락 추세를 함께 반영하는 보수적 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 2. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,694,233원 | 17,280,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,639,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 436,333,561원 가운데 예상 배당은 425,280,000원, 미배당은 11,053,561원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 배은수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구역 동측 인근에 위치하며 주변은 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반 주거지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역인 대구역이 있어 대중교통 여건도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.02.18 사용승인, 철근콘크리트구조 24층 건물의 14층 1402호이며 개별난방, 위생·급배수·소화시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 대구역SD아이프라임은 80세대이며 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 210,000,000원부터 453,500,000원까지 편차가 크고 최근 추세는 -27.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 432,000,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원의 130.6%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -27.0%입니다. 최신 453,500,000원 거래 한 건만으로 가격을 판단하지 말고 330,000,000원 거래와 최근 평균을 함께 보세요.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 345,600,000원, 2회 유찰 시 276,480,000원 시나리오입니다. 최근 12개월 평균과 비교해 회차별 가격 메리트를 다시 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 배은수는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 명도 상황은 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 현장 재확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부확인은 현황도면과 주변탐문 등을 토대로 판단됐으므로 실제 내부 상태와 점유상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.02.11 옥포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 배은수도 2025.04.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원의 130.6%이고, 최근 시장 추세도 -27.0%입니다. 최신 2026.02 거래 453,500,000원만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만 2026.01과 2025.12에는 330,000,000원 거래가 확인됩니다. 전체 평균보다 최근 시세와 추세를 우선하면 현 회차에는 가격 메리트가 부족합니다.
권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 후 가격을 최근 거래와 다시 비교해 접근하는 편이 이 사건의 데이터에 맞는 판단입니다.
