대구지방법원 2025타경1267. 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 오성타워맨션 102동 401호입니다. 전용면적은 84.94㎡이며, 철근콘크리트조 15층 아파트 중 4층에 위치합니다. 현재 등기부상 소유자는 윤진길로, 2021년 9월 3일 거래가 63,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 50,050,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 농협은행과 하나카드의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 33,810,000원입니다. 채권자들의 채권액에 비해 매각대금이 부족하여 미배당이 발생하지만, 채권자의 미배당금이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 별도의 선순위 임차권 등은 현장 조사와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 확인 필요

권리관계의 중심은 2021년 9월 3일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당을 기준으로 이후 설정된 농협은행 가압류 5,668,159원, 하나카드 가압류 24,902,946원, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 여러 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 대상에 포함되지 않습니다.

특히 주의할 점은 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별도 문제라는 사실입니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 미배당 상태로 남는다면, 추정 인수 0원과 다른 결과가 나올 수 있습니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력을 임의로 인정할 수는 없지만, 반대로 점유 확인 없이 인수 위험이 없다고 결론 내려서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 추세는 하락

오성타워맨션 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 66,583,333원입니다. 다만 가격 판단에는 보다 최근의 거래를 우선 적용해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 65,000,000원으로 전체 평균보다 낮고, 최근 거래 추세 역시 -6.8%입니다.

최저매각가 33,810,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 52.0%입니다. 최근 평균보다 31,190,000원 낮은 가격이며, 가장 최근 거래로 제시된 70,000,000원과 비교해도 낮습니다. 가격 차이가 뚜렷하다는 점은 이 물건의 가장 큰 장점입니다.

다만 2026년 9월에는 같은 면적·같은 5층에서도 53,000,000원과 70,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 같은 면적이라고 가격이 반드시 동일하지는 않다는 뜻입니다. 층, 내부 상태, 수리 여부, 거래 조건과 실제 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다. 특히 최근 거래 추세 -6.8%는 가격 하락 위험을 분명히 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)

최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 하나은행 배당은 채권최고액을 기준으로 산정되었습니다. 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서는 매각대금 33,810,000원 중 집행비용 추정액 1,008,580원을 제외한 32,801,420원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 농협은행과 하나카드는 예상배당이 없고, 채권자 전체 미배당액은 47,819,685원입니다.

이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 단, 실제 점유·임차관계 확인 결과에 따라 별도의 인수 위험이 발견될 수 있습니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

현재 최저매각가를 기준으로 추가 유찰 시 예상되는 매각대금과 채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오의 매수인 인수액은 확인된 권리관계에 따른 추정치입니다.

유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 말소 대상 채권이 그 이유만으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 임차보증금 등 인수 대상이 존재한다면 낙찰가와 별도로 부담해야 할 수 있으므로, 최저가 하락만 보고 총취득비용이 그만큼 줄어든다고 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 약목중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 이루어져 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 단지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층 세대입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방 설비가 확인됩니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용되는 부정형 토지이며 북동측으로 완만한 경사가 있으나 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다. 토지면적은 16,534.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 218,600원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 499세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 1994년 준공 건물이고 최근 가격 추세가 -6.8%입니다. 12건의 거래가격도 53,000,000원에서 74,500,000원까지 분포하여 개별 세대의 상태와 매도가격에 따른 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·전입세대 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유자 확인을 통해 대항력 가능성이 있는 임차인의 존재 여부부터 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 공실인지 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
• 가격 기준. 최저매각가 33,810,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 52.0%입니다. 다만 최근 추세가 -6.8%인 하락 흐름이므로 평균가격만으로 기대 매도가를 확정하지 말고 최근 저가 거래와 비교해야 합니다.
• 건물 노후·수리비. 1994년 준공된 아파트입니다. 배관, 누수, 보일러, 창호, 욕실, 주방 및 공용 설비 상태를 확인하고 필요한 수선비를 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 관리사무소에 확인해야 합니다. 예상 수리비와 명도비용도 별도로 검토하는 것이 안전합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰된 최저가 33,810,000원이며, 추가 유찰 시 예상 최저가는 23,667,000원, 그다음은 16,566,899원입니다. 다만 실제 매각 진행 여부와 회차별 최저가는 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 인수 대상 권리도 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확정은 점유 확인 후”

칠곡 오성타워맨션 401호는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 최저매각가가 내려온 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 비교한 가격 비율도 52.0%여서 가격상 강점은 분명합니다.

하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 채무는 0원으로 추정됩니다. 그러나 감정 당시 임대관계가 미상이었고, 실제 점유 상황이 충분히 확인되지 않았다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다.

더구나 최근 시세가 -6.8% 하락 추세에 있고 건물도 노후화된 아파트입니다. 실거래 평균과 최저가의 차이만으로 투자 수익을 계산하기보다, 인수 여부와 명도, 수선비, 현실적인 매각 가능 가격을 함께 계산해야 합니다.

결론은 ‘가격 메리트는 뚜렷하지만, 권리·점유 확인을 조건으로 접근할 물건’입니다. 선순위 임차인 등 별도 인수 부담이 없고 내부 상태가 양호하다는 점까지 확인된다면 현재 회차에서 검토할 만합니다. 반대로 점유나 내부 상태에 중대한 불확실성이 남는다면 낮은 최저가만으로 적극적인 입찰을 결정하기는 어렵습니다.