대구지방법원 2025타경1267. 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 오성타워맨션 102동 4층 401호 아파트입니다. 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 84.94㎡이고, 단지는 499세대입니다. 현재 소유자 윤진길은 2021.09.03 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 63,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 50,050,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 농협은행 주식회사 가압류 5,668,159원, 하나카드 주식회사 가압류 24,902,946원이 순서대로 들어왔고 2025.11.24 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 701 오성타워맨션 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 윤진길 (2021.09.03 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 47,501,234원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.03 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 50,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 등기상 현재 말소기준은 2021.09.03 주식회사하나은행 근저당권입니다. 농협은행 주식회사와 하나카드 주식회사의 가압류, 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 채권 미배당이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 69,000,000원은 최근 평균의 100.3%
오성타워맨션 동일면적 84.94㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 68,416,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 68,800,000원, 최신 거래는 2026.08 71,000,000원입니다. 현재 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%이므로 최근 평균보다 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 12 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 14 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2024.10 | 84.94㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 84.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 68,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 5건 | 68,800,000원 |
실거래 전체 범위는 59,000,000원~74,500,000원입니다. 최신 2026.08 거래 71,000,000원은 현재 최저가 69,000,000원보다 높지만, 최근 12개월 평균 68,800,000원은 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 1.0% 흐름으로, 데이터상 하락 추세가 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가가 최근 평균의 100.3%인 만큼 신건에 가격 할인 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 50,050,000원 | 50,050,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,668,159원 | 5,668,159원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 24,902,946원 | 11,639,841원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 80,621,105원 중 예상배당은 67,358,000원이며 미배당은 13,263,105원입니다. 하나카드 주식회사 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약목중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 4층 401호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 단지 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다. 공시지가는 218,600원/㎡입니다.
- 거래기반. 오성타워맨션은 499세대, 준공일은 1994.02.14이며 동일면적 84.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 68,800,000원의 100.3%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 물건으로 보지 마세요.
- 최신 거래 함께 비교. 최신 2026.08 동일면적 거래는 71,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 권리는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2021.09.03 을구 13번 주식회사하나은행 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항을 최종 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션에는 13,263,105원의 채권 미배당이 있지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 2021.09.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 농협은행·하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서 하나카드 채권 일부가 미배당되더라도 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 68,800,000원의 100.3%입니다. 최신 거래 71,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 만큼, 지금 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 안전형, 가격은 신건 프리미엄이 없는 수준인지 확인이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.
