대구지방법원 2025타경1301. 경산시 압량읍 ‘경산우미린더포레스트’ 105동 2층 201호, 전용 84.9844㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2020.10.22 설정된 경산새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 경산새마을금고 근저당 84,000,000원·24,000,000원, 김낙중 근저당 320,000,000원, 와 촌 새마을금고 가압류 65,166,600원, 경산시 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

점유자로 조사된 김낙중은 2023.08.04 전입했습니다. 이는 말소기준일인 2020.10.22보다 늦으므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 김낙중은 2024.01.29 설정된 채권최고액 320,000,000원의 근저당권자와 동일명입니다. 점유관계가 통상적인 임대차인지, 관계인 점유인지 입찰 전 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸

현재 소유자는 권도현입니다. 2016.06.14 권재혁 명의로 소유권이전된 뒤 2017.06.20 개명해 권도현으로 변경됐습니다. 기존 대구은행 근저당 141,450,000원과 31,050,000원은 2017.01.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.10.22 경산새마을금고 근저당 120,000,000원이며, 그 뒤의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 성격 확인

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 같은 2층은 2.70억

경산우미린더포레스트 전용 84.98㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 279,791,666원입니다. 현재 최저가 270,000,000원은 이 평균의 96.5%입니다. 최신 거래는 2026.07 18층 302,000,000원입니다. 다만 이 물건은 2층이고, 실제 2층 거래는 2026.03 270,000,000원, 2025.11 270,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 평균 대비 할인만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.

또한 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 일반 실거래는 최근 12개월 12건이 확인되지만, 경매 시장에서는 감정가 수준의 응찰이 쉽지 않았던 이력이 함께 나타납니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 신건 가격을 높게 평가할 사건은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

총 채권액 613,166,600원 중 예상 채권자 배당은 265,420,000원이고, 미배당은 347,746,600원입니다. 김낙중 근저당과 와 촌 새마을금고 가압류에는 미배당이 발생하지만 이 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 배당 구조

유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 180,164,232원에 비해 신청채권자 배당액이 169,580,800원으로 부족해집니다. 매수인 관점에서는 채권자의 배당 부족보다 실제 취득가격과 점유 명도 문제를 보는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 2층 201호입니다.
• 입지. 경산압량초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 폭 약 20미터, 남동측 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 21,594.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,135,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래성. 전용 84.98㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 267,500,000원부터 302,000,000원까지 형성돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김낙중 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 근저당권자와 동일명 확인. 점유자 김낙중과 을구 7번 근저당권자 김낙중이 동일명입니다. 관계인 점유인지 실제 임대차인지 확인이 필요합니다.
• 2층 실거래 우선 비교. 최근 평균 279,791,666원보다 같은 층 실거래 270,000,000원이 이 물건의 가격 판단에 더 직접적인 비교자료입니다.
• 신건 추격입찰 주의. 현재 최저가가 같은 2층 실거래와 같으므로 경쟁으로 낙찰가가 올라가면 가격 여유가 더 줄어듭니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
• 압류·세금 확인. 경산시 압류가 있으므로 실제 배당에서 우선하는 조세채권 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 점유자가 존재하므로 체납 관리비와 인도 협의·인도명령 필요성을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.10.22 경산새마을금고 근저당이고, 김낙중은 2023.08.04 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 279,791,666원의 96.5%라 표면상 평균보다 낮지만, 이 물건과 같은 2층 거래가 2026.03과 2025.11 모두 270,000,000원입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.3회가 확인됩니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 핵심은 인수 위험이 아니라 270,000,000원에서 추가로 경쟁할 만큼 가격 여유가 있는지, 그리고 김낙중의 실제 점유관계를 얼마나 명확히 확인했는지입니다.