대구지방법원 2025타경1301. 경산시 압량읍 경산우미린더포레스트 105동 2층 201호, 전용 84.9844㎡ 아파트입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.10.22 설정된 경산새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 설정된 경산새마을금고 근저당 2건, 김낙중 근저당, 와 촌 새마을금고 가압류, 경산시 압류와 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격 측면은 권리보다 더 선명합니다. 동일 단지·동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 280,208,333원, 최신 2026년 8월 거래는 295,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 189,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 67.4%입니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 구조가 아니라, 현재 자료상 실제 매수인 승계액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신대리 482 경산우미린더포레스트 105동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9844㎡ · 지상19층 중 2층 |
| 소유자 | 권도현 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산새마을금고 / 180,164,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.10.22 경산새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 금고의 84,000,000원·24,000,000원 근저당, 김낙중의 320,000,000원 근저당, 와 촌 새마을금고의 65,166,600원 가압류, 경산시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김낙중 | 2023.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인 조사상 실제 신고자는 1명입니다. 김낙중의 전입일은 2023.08.04로 말소기준일 2020.10.22보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 189,000,000원 vs 최근 평균 280,208,333원
경산우미린더포레스트는 445세대, 2016.03.28 준공 단지이며, 대상과 면적이 일치하는 전용 84.98㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 280,208,333원이며, 최신 거래는 2026년 8월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 302,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16 | 289,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 16 | 267,500,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 18 | 272,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 17 | 278,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 280,208,333원 |
실거래 범위는 267,500,000원~302,000,000원이고 최근 12개월 평균은 280,208,333원입니다. 대상 물건의 감정가는 270,000,000원으로 실거래 범위 안에 있지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 189,000,000원은 최근 평균의 67.4%입니다. 더 중요한 점은 인수액이 0원이어서 실질취득액도 189,000,000원이라는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 근저당 · 경산새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 경산새마을금고 | 84,000,000원 | 65,554,000원 |
| 4. 근저당 · 경산새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김낙중 | 320,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 와 촌 새마을금고 | 65,166,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 613,166,600원 중 예상 배당액은 185,554,000원, 미배당액은 427,612,600원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 427,612,600원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 483,518,801원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 522,623,581원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 180,164,232원이 충족되는 시나리오지만, 2회·3회 유찰 시에는 신청채권 충족 여부가 미충족으로 바뀝니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경산압량초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정자료상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 19층 아파트 중 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 20미터, 남동측 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접하며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 토지가격. 공시지가 1,135,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 445세대, 2016.03.28 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김낙중 점유관계 확인. 임차인 조사와 등기부 근저당권자가 동일인이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원문 자료로 확인하세요.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 현재 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 말소기준 재대조. 2020.10.22 경산새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 실질취득 189,000,000원은 최근 12개월 평균 280,208,333원의 67.4%이며 최신 실거래 295,000,000원보다도 낮습니다.
- 단지 경매 통계 확인. 단지 평균 유찰 횟수가 3.1회이므로 현재 할인율과 별개로 실제 응찰 수요와 유찰 패턴을 함께 보세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 할인형
이 사건은 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 임차인 김낙중의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 189,000,000원입니다.
가격도 최근 실거래와 비교하면 여유가 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 280,208,333원에 비해 현재 실질취득은 67.4%, 최신 2026년 8월 거래는 295,000,000원입니다. 다만 이 물건의 남은 핵심 변수는 가격이 아니라 김낙중의 실제 점유·임대차 관계입니다. 등기부상 거액 근저당권자와 임차인 조사 대상이 동일하다는 점을 해소한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건 권리분석의 마지막 단계입니다.
