대구지방법원 2025타경1325. 대구광역시 동구 백안동 269 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물 소유자는 황영수이며, 2023년 8월 25일 공산농업협동조합 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이후 KB국민카드의 가압류가 붙었고, 공산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기부에 기재된 권리만 보면 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 황손수의 전입일은 2009.12.10으로, 근저당 설정일보다 앞섭니다. 이 사실 하나가 단순한 후순위 권리 소멸형 경매와 본건을 구분합니다.
게다가 감정평가상 일부 건물이 공부상 면적보다 큰 실측면적으로 평가됐고, 주택 외에 창고로 이용되는 부분도 있습니다. 결국 이 물건은 선순위 점유관계, 실제 인수금액, 건물 현황, 지역 환금성을 함께 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 백안동 269, 263-1 도로명주소: 대구광역시 동구 팔공로211길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 황영수 (단독소유) |
| 토지 | 112.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕 단층건 · 기호 3-1 및 3-2 |
| 건물 면적 | 기호 3-1: 공부 20.19㎡ / 실제 약 37.4㎡ 기호 3-2: 공부 18.38㎡ / 실제 약 23.2㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 271,603,200원 / 133,085,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공산농업협동조합 / 42,765,828원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 공산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토
등기부상 말소기준권리는 2023.08.25 설정된 공산농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후에 설정된 주식회사케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당 채권최고액은 60,000,000원이며, 경매 신청 청구액은 42,765,828원입니다.
다만 선순위 전입자의 점유·임대차관계는 등기상 후순위 권리 소멸과 별개입니다. 황손수의 전입은 말소기준권리보다 이전이지만, 확정일자와 보증금, 실제 점유 및 임대차계약 내용이 확인되지 않아 대항력의 성립 여부와 보증금 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유관계자는 황손수 1명입니다. 전입일이 근저당권 설정일보다 앞서므로, 임대차와 주택 인도 요건이 갖춰졌다면 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황손수 | 2009.12.10 | 미상 | 가능 · 미확정 | 확정일자 미상 | 보증금 인수 가능 승계신고 없음 |
우선변제권 역시 확정일자가 확인되지 않아 인정 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 예상배당표에서 황손수에게 배당된 금액이 없다고 해서 해당 점유자가 아무 권리 없이 퇴거해야 한다거나 매수인이 보증금을 인수하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 133,085,000원으로 감정가 271,603,200원의 약 49%입니다. 2회 유찰에 따른 최저매각가 하락은 분명하지만, 이는 감정평가액에 대한 비율이지 주변에서 실제로 거래되는 가격 대비 할인율은 아닙니다.
백안동 일대의 동일 용도·유사 규모 부동산에 대한 검증된 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 더욱이 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성이 있어 가격을 비교할 기준은 단순 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 133,085,000원 | 49% | 인수액 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 93,159,500원 | 34.3% | 인수액 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 65,211,649원 | 24.01% | 인수액 확인 필요 |
후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 낙찰가 변동과 별개로, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 매수인의 전체 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,085,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 채권 배당 시뮬레이션입니다. 등기상 채권과 집행비용 중심의 계산이며, 선순위 점유자의 보증금 및 우선변제 관계가 확정되지 않았다는 점을 반드시 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,663,190원 |
| 1. 근저당 · 공산농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 25,381,217원 | 25,381,217원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 45,040,593원 |
| 합계 | — | 133,085,000원 |
근저당은 채권최고액 60,000,000원 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 집행비용 2,663,190원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제·황손수 관련 배당은 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 별개
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 133,085,000원 | 85,381,217원 | 0원 | 45,040,593원 |
| 3회 유찰 | 93,159,500원 | 85,381,217원 | 0원 | 5,701,412원 |
| 4회 유찰 | 65,211,649원 | 63,637,839원 | 21,743,378원 | 0원 |
현재 회차에는 집행비용과 등기상 채권액을 반영하고도 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시에도 등기상 채권자는 전액 배당되는 것으로 나타나지만, 4회 유찰 시에는 21,743,378원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 후순위 채권자에게 배당되지 않은 돈이 곧 매수인이 인수할 채무는 아닙니다. 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 반면, 적법한 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 백안동 백안삼거리 북동측 인근입니다. 근교 농촌지대로 농가주택, 전원주택, 농경지, 식당, 주변 임야 등이 혼재합니다. 대규모 아파트 단지와는 다른 수요 특성을 가진 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3-1은 단독주택, 기호 3-2는 주택 및 창고로 이용 중입니다. 두 건물 모두 목조 스레트지붕 단층건입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다. 건물 상태와 실제 작동 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 112.0㎡이며 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 제시된 공시지가는 551,000원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하), 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 지적재조사사업 완료 지역입니다.
- 면적 차이. 건물 기호 3-1과 3-2의 실제 면적이 공부 면적을 상회합니다. 감정평가에는 실측 면적이 적용됐지만 증축 경위와 건축물 관련 행정상 문제 여부는 확인해야 합니다.
- 환금성. 근교 농촌지대의 단독주택·토지 복합물건이며, 주택과 창고 이용이 혼재합니다. 동일 조건의 비교거래가 확인되지 않아 매각 시점의 수요와 처분가격에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황손수의 실제 점유관계 확인. 2009.12.10 전입 당시부터 현재까지의 주소와 점유 연속성, 실제 거주 여부, 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금 확인. 계약서, 보증금, 확정일자, 계약 당사자, 임대차 종료 여부를 확인해야 인수 가능성을 평가할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제·배당요구 확인. 전입일만으로 판단하지 말고 주택 인도 요건, 확정일자와 배당요구 여부, 미배당 보증금의 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 산정. 낙찰가에 선순위 임차인 인수 가능액과 기타 취득·명도 비용을 반영해야 합니다. 인수 보증금이 미상인 상태에서는 입찰 상한을 신뢰성 있게 결정하기 어렵습니다.
- 제시외 건물과 면적 조사. 기호 3-1·3-2의 실측 면적, 현장 구조, 창고 이용 부분, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 건축물 적법성 검토. 목조 스레트지붕 단층건의 건축물대장, 증축 이력, 행정상 시정명령 여부, 수선·철거 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 지역 실거래와 처분성 검증. 백안동 인근의 최근 단독주택·토지 거래를 확인하고 토지 규모, 건물 노후도, 이용상태를 보정해 시세를 산정해야 합니다.
- 조세·관리비·점유 비용 검토. 미납 조세와 기타 우선채권, 공과금 및 점유자 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 매각 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 인수액
이 사건은 등기상 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 황손수의 2009년 전입이 2023년 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 133,085,000원으로 감정가의 49%까지 하락했지만, 이 수치만으로 저가 매수 기회라고 결론 낼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가를 크게 웃돌 수 있습니다. 여기에 제시외 건물과 공부·실측 면적 차이, 근교 농촌지대 단독주택의 환금성까지 검토해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 고위험 확인 우선형입니다. 낮은 최저가보다 선순위 점유자의 권리 성립과 보증금 인수 여부를 먼저 규명해야 합니다. 그것이 확인되고 나서야 실제 거래가격과 실질취득액을 비교하고 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 매수인이 최종 부담할 금액은 아직 정해지지 않았습니다.
