대구지방법원 2025타경1325. 대구 동구 백안동 269·263-1과 그 지상 단독주택·주택 및 창고를 함께 매각하는 사건입니다. 건물 소유자는 황영수이고, 등기상 최초 소유권보존은 2021.06.30.입니다. 이후 2023.08.25. 공산농업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.09.10. 주식회사케이비국민카드의 25,381,217원 가압류와 2025.12.16. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에 황손수가 확인되고 전입일은 2009.12.10.입니다. 말소기준보다 앞선 전입이라는 점은 중요하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 “대항력 있음·인수액 ○원”으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 보증금과 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1325 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 백안동 269, 263-1 · 대구광역시 동구 팔공로211길 37 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · (3-1) 단독주택 · (3-2) 주택 및 창고 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 황영수 |
| 감정가 / 최저가 | 271,603,200원 / 271,603,200원 (신건) |
| 청구액 | 42,765,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2023.08.25. 공산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 KB국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 이 등기권리 자체를 매수인이 승계할 구조는 아닙니다. 그러나 황손수의 전입일이 2009.12.10.으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 계산할 수 없으므로 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 단정하는 것은 위험합니다.
② 임차인·점유 관계 — 이 사건의 최우선 확인사항
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황손수 | 2009.12.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 271,603,200원이고 유찰 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 가격이 인근 단독주택·토지 시세보다 싼지, 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,603,200원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,602,445원 |
| 1. 근저당 · 공산농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 25,381,217원 | 25,381,217원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,619,538원 |
위 배당은 집행비용·근저당·가압류만 반영한 계산입니다. 황손수의 보증금과 배당순위가 확인되지 않았으므로 실제 배당액·소유자 잔여액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지와 입지 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. (3-1)은 단독주택, (3-2)는 주택 및 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 두 건물 모두 목조 스레트지붕 단층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 면적 차이. (3-1)은 공부상 20.19㎡이나 실제 약 37.4㎡, (3-2)는 공부상 18.38㎡이나 실제 약 23.2㎡로 실측면적을 평가했습니다.
- 입지. 백안삼거리 북동측 인근의 근교 농촌지대로 농가주택·전원주택·농경지·식당·주변 임야가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가), 공시지가 551,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(3층 이하)·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황손수 임대차 원본 확인. 전입일 2009.12.10., 실제 점유 여부와 임대차계약의 존부·보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금이 확인돼도 배당순위와 미배당액에 따라 낙찰자 부담이 달라집니다.
- 실질취득비용 계산. 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 백안동 269·263-1 및 제시외 건물이 포함되는 매각범위를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부면적과 실측면적이 다른 두 건물의 실제 상태·사용범위를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 비교 실거래가가 확인되지 않아 271,603,200원이 적정한지 별도의 인근 토지·단독주택 거래 조사가 필요합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 2009년 전입자가 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2023.08.25. 공산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 황손수가 2009.12.10. 전입해 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원이라 확정할 수 없습니다.
등기는 단순하지만 임차관계는 미확정. 이것이 이 물건의 핵심입니다. 신건 최저가 271,603,200원의 가격 적정성도 비교 거래 없이 판단할 수 없으므로, 먼저 황손수의 임대차와 보증금을 확인하고 그 결과를 반영한 실질취득비용을 산출한 뒤 입찰 여부를 결정하는 순서가 맞습니다.
