대전지방법원 2026타경198. 등기상 소재지는 대전광역시 서구 도마동 124-9, 124-30이며 도로명주소는 대전광역시 서구 사마7길 22입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택(1개호)입니다. 대상은 지상 5층 건물 중 제3층 제302호이고, 거래 자료의 대상 면적은 70.4081㎡입니다. 현재 소유자는 이칠형이며 2023.10.18 매매를 원인으로 2024.02.22 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 245,000,000원입니다.
감정가는 259,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 181,300,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 245,000,000원, 최신 거래도 2023.10 245,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.1%입니다. 다만 거래 표본은 7건이고 최신 거래 시점이 2023.10이므로, 숫자상 할인율만으로 현재 시세를 단정하기보다 전세권 처리와 실제 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경198 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 124-9 3층302호 · 도로명주소 대전광역시 서구 사마7길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택(1개호)으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 70.4081㎡ · 지상 5층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이칠형 · 2024.02.22 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2.30억 전세권이 핵심
최초 근저당은 2020.06.11 대전삼성신용협동조합 앞으로 채권최고액 171,600,000원이 설정됐지만 2020.10.13 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김기환 앞으로 건물 전부에 전세금 230,000,000원의 전세권이 설정됐고, 존속기간은 2020.10.12부터 2022.10.11까지입니다. 이 전세권은 2025.06.20 김경순·김경자·김광순·김선자·김숙영·김숙희·김태영에게 각 지분 7분의 1씩 이전됐습니다.
확인된 별도 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 점유자의 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수 없으며, 현황조사서와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.0%
호연아우룸은 8세대, 사용승인일은 2020.06.04입니다. 대상 면적 70.4081㎡와 일치하는 거래 자료는 7건이고, 최근 12개월 집계는 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 70.41㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2023.10 | 70.41㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2023.10 | 70.41㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 70.41㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 70.41㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2021.08 | 70.41㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2021.07 | 70.41㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.41㎡ | 7건 | 243,428,571원 |
| 최근 평균 | 70.41㎡ | 3건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 74.0%입니다. 전체 평균 243,428,571원과 비교한 비율은 74.5%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +1.1%로 집계돼 하락 추세로 표시되지는 않습니다. 다만 최신 거래가 2023.10이라는 점 때문에, 경매일 현재 가격 판단에는 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 김기환 | 230,000,000원 | 177,961,800원 |
| 미배당 | 230,000,000원 | 52,038,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 230,000,000원 중 177,961,800원이 배당되고 52,038,200원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 181,300,000원 | 177,961,800원 | 52,038,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 105,666,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 143,162,067원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도마동 유천초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독 및 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지이며 주거용 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 178.2㎡, 공시지가는 1,005,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 호연아우룸 8세대이며, 대상 면적 거래 자료는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 확인. 을구 2번 전세권 230,000,000원이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원문과 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(1개호)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 245,000,000원으로 집계돼 있으나 최신 거래월은 2023.10입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 전세권 미배당액은 52,038,200원이지만 제공 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 실제 매각조건을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저다
현재 최저가 181,300,000원은 감정가 259,000,000원에서 1회 유찰된 금액이고, 최근 12개월 실거래 평균 245,000,000원의 74.0%입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 분명합니다. 하지만 이 사건은 을구 2번 전세권 230,000,000원이 경매개시결정보다 앞서 있고, 해당 전세권을 이전받은 7명이 경매 채권자로 등장하는 구조입니다. 제공된 배당표는 전세권에 배당하면서 매수인 인수를 0원으로 계산하므로, 그 전제가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다. 가격 메리트 여부보다 전세권의 매각소멸 확인이 먼저인 물건입니다.
