대전지방법원 2026타경221. 세종특별자치시 조치원읍 번암리 주공아파트 109동 307호, 전용 46.68㎡ 아파트입니다. 현 소유자 지효근은 2024.04.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 134,000,000원입니다. 그 뒤 2024.06.03 남해축산업협동조합이 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류·가압류와 2026.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리상 핵심 변수는 임차인 이상명입니다. 전입일은 2025.06.30으로 말소기준일인 2024.06.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.06.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조’가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 번암리 75-2 주공아파트 109동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.68㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 지효근 (2024.04.24 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해축산업협동조합 / 73,098,914원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03 남해축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 93,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 대전신용보증재단·신용보증기금· 흥국생명보험주식회사·제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류, 국의 압류와 남해축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상명 | 2025.06.30 | 2026.06.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2025.06.30은 말소기준권리 설정일 2024.06.03보다 늦습니다. 따라서 이상명은 대항력이 없습니다. 배당요구는 접수했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제의 구체적인 범위는 알 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 매수인에게 대항해 승계시키는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 8.1% 높다
번암주공 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 119,750,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 123,000,000원, 최신 거래는 2026.04 115,000,000원입니다. 현재 최저매각가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%로 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.68㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 47.01㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 46.68㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 47.01㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2025.05 | 47.01㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 47.01㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 46.68㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 46.68㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 47.01㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 46.68㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 47.01㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2024.06 | 46.68㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 123,000,000원 |
전체 12건 실거래는 100,000,000원에서 145,000,000원 사이이고 전체 평균은 119,750,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이 123,000,000원으로 집계되고 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +4.7%이므로 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 현재 최저가 133,000,000원은 최근 평균의 108.1%이므로 신건이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 남해축산업협동조합 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 21,239,482원 | 21,239,482원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,646,503원 | 8,646,503원 |
| 4. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 24,290,783원 | 6,852,015원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 20,867,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 168,644,200원 중 예상 배당액은 130,338,000원, 미배당액은 38,306,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 307호입니다.
- 입지. 세종북부경찰서 남서측 인근에 위치하고, 주위에는 단독주택·주거나지·근린생활시설·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 번암주공 480세대, 준공일은 1989.11.16이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형의 아파트 부지이며 공시지가는 868,700원/㎡입니다.
- 도로·규제. 대로1류·소로1류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 108.1%입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04의 115,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 최신 거래보다 높은 구간입니다.
- 임차인 서류 확인. 이상명은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.06.19를 포함해 매각물건명세서와 관련 원문을 최종 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 133,000,000원, 1회 유찰 시 106,400,000원, 2회 유찰 시 85,120,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.03 남해축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이상명은 2025.06.30 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 108.1%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 +4.7%이기는 하지만 그 사실만으로 현재 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후 가격에서 다시 시세와 비교하는 전략이 이 사건의 핵심입니다.
