대전지방법원 2026타경221. 세종특별자치시 조치원읍 번암리에 위치한 주공아파트 109동 307호입니다. 전용면적은 46.68㎡, 5층 건물의 3층에 있습니다. 소유자 지효근 씨가 2024년 4월 24일 거래가 134,000,000원에 취득한 아파트로, 같은 해 6월 3일 남해축산업협동조합이 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 건강보험공단 압류, 신용보증재단 등의 가압류, 국세 압류가 잇따랐고 2026년 4월 17일 남해축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 권리는 복잡해 보이지만, 현재 확인되는 주요 부담은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제로 더 중요한 문제는 점유자의 인도 가능성, 압류 관련 조세채권, 노후 아파트의 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 번암리 75-2 주공아파트 109동 3층 307호 도로명주소: 세종특별자치시 조치원읍 군청로 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.68㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 3층 |
| 단지 | 번암주공 · 480세대 · 1989.11.16 준공 |
| 소유자 | 지효근 (2024.04.24 소유권이전 · 거래가 134,000,000원) |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 남해축산업협동조합 |
| 청구금액 | 73,098,914원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차·점유관계 | 이상명 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 · 배당요구 접수 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
핵심은 2024.06.03 남해축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 대전신용보증재단·신용보증기금·흥국생명보험·제이비우리캐피탈의 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2025년 3월 31일 접수된 대전신용보증재단의 26,077,513원 가압류는 2025년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 과거 한국주택은행·농업협동조합중앙회·농협은행 명의의 근저당권도 각각 말소된 이력이 있어, 현재 말소기준보다 선순위인 존속 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이상명의 전입 및 배당요구 내역이 확인됩니다. 전입일은 2025.06.30으로, 말소기준권리 설정일인 2024.06.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상명 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 2026.06.19 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이상명의 배당요구는 2026.06.19 접수됐습니다. 배당요구 사실만으로 배당액이나 보증금이 확정되는 것은 아닙니다. 현재 점유 여부와 실제 사용자를 확인하고, 낙찰 이후에는 점유자의 인도 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 53%
비교 대상은 번암주공 단지의 전용 46.68㎡ 및 47.01㎡ 거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이며 평균 거래가는 119,750,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 시점이 가까운 최근 12개월 5건의 평균 123,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.68㎡ | 3층 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 47.01㎡ | 4층 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 46.68㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 47.01㎡ | 5층 | 122,000,000원 |
| 2025.05 | 47.01㎡ | 5층 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 47.01㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 46.68㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 46.68㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 47.01㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 46.68㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 47.01㎡ | 5층 | 117,000,000원 |
| 2024.06 | 46.68㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 119,750,000원 |
최근 거래인 2026년 4월 3층 46.68㎡ 매매가격은 115,000,000원입니다. 경매 대상과 면적·층이 일치하는 거래로, 최저매각가 65,170,000원은 이 거래가보다 상당히 낮습니다. 최근 12개월 평균과 비교한 비율도 53.0%에 그칩니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +4.7%로 나타납니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 시세가 하락 중이라고 볼 이유는 없습니다. 다만 개별 거래가격은 100,000,000원에서 145,000,000원까지 편차가 있으므로 실제 물건의 내부 상태와 수리 필요성을 함께 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 남해축산업협동조합 | 93,600,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 21,239,482원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,646,503원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 흥국생명보험 | 24,290,783원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 20,867,432원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 168,644,200원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정한 금액입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 조세채권과 임차인의 최우선변제 여부가 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 남해축산업협동조합에 배당되는 것으로 추산됩니다. 채권자들의 합계 미배당액은 105,047,260원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이지 매수인이 추가로 부담하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 매수인 인수액은 0원
현재는 2회 유찰된 상태입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 매각가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 105,047,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 124,246,342원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 137,685,700원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미회수액은 늘어나지만 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 추가 유찰이 발생하더라도 매수인 인수액 0원이라는 구조가 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종북부경찰서 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·주거나지·근린생활시설·공장 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내부 도로를 이용한 접근도 가능합니다.
- 건물. 1989.11.16 준공된 480세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 마감입니다. 일반적인 위생·급배수·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역이며, 도로 및 중점경관관리구역 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가 자료는 868,700원/㎡입니다.
- 건축·공부. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 동일·유사 면적의 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 있습니다. 준공 시점을 고려하면 내부 수리 상태와 건물 노후도가 재매각 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 단지 경매 통계. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건은 이미 2회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 실태 확인. 이상명의 전입과 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금, 퇴거 가능성 및 명도 협의 여지를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준권리는 2024.06.03이고 확인된 전입일은 2025.06.30입니다. 선순위 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 국세·건강보험 압류 확인. 북대전세무서 관련 국세 압류 및 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 실제 체납액, 법정기일, 우선순위, 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요. 관리사무소에서 항목별 체납액과 승계 가능 범위를 확인하는 것이 좋습니다.
- 노후 설비 점검. 1989년 준공 아파트이므로 배관, 누수, 방수, 난방, 창호, 전기설비와 내부 수리비를 점검해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균은 123,000,000원, 최신 3층 동일 면적 거래는 115,000,000원입니다. 최저가만을 기준으로 판단하지 말고 보수비·명도비·취득 부대비용을 포함한 총취득비용으로 비교하세요.
- 매각기일 및 매각조건. 매각기일은 2026.11.05입니다. 기일 변경, 매각물건명세서 변경, 특별매각조건, 점유관계 변동 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 최종 의사결정을 하세요.
맺으며 — “권리 정리는 가능, 가격은 매력적, 현장 확인은 필수”
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원까지 낮아졌습니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균 실거래가 123,000,000원과 비교하면 53.0% 수준이고, 최신 동일 면적·동일 층 거래가격 115,000,000원보다도 낮습니다. 가격 메리트는 명확합니다.
등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 이상명의 전입일도 말소기준 이후여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 점유자의 계약 내용, 국세·건강보험 압류의 실제 채권관계, 노후 아파트의 상태는 반드시 확인해야 할 요소입니다.
종합하면 권리구조와 가격 측면은 긍정적이지만 점유·조세·건물 상태 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 추가 유찰을 무조건 기다려야 하는 상황은 아닙니다. 현재 최저가 자체가 최근 실거래 대비 크게 낮기 때문입니다. 다만 경쟁입찰로 낙찰가가 상승할 수 있으므로, 실제 총취득비용이 시세 대비 얼마나 낮게 유지되는지가 최종 판단의 기준이 되어야 합니다.
