대전지방법원 2026타경600469. 대전 유성구 봉명동 레자미멀티홈 101동 1903호입니다. 감정평가상 전용면적 84.9894㎡의 아파트로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층에 자리합니다.

이 물건은 감정가 358,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 250,600,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 실거래가 342,272,727원 및 2026년 8월 최신 거래가 348,000,000원보다 낮습니다. 단순 가격 비교에서는 차이가 분명하지만, 그 차이가 곧바로 확정적인 수익을 의미하지는 않습니다.

특히 매각물건명세서에는 공동현관을 통해 1903호와 1993호로 분리사용하는 세대분리형 아파트라고 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 사용 범위가 확인되지 않은 상태에서 일반적인 단일 세대 아파트와 동일한 명도·임대·매도 조건을 전제해서는 안 됩니다. 또한 물건종류는 근린시설로 표기되어 있으나 감정상 이용상태는 아파트이므로, 건축물대장상 용도를 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 교보생명보험 근저당

말소기준권리는 2019년 12월 9일 설정된 교보생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고, 현재 경매 역시 해당 근저당권자의 신청으로 진행되었습니다. 기존 우리은행 근저당권은 2019년 12월 10일 말소되었으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

말소기준 이후의 서울보증보험 가압류 15,000,000원, 케이비국민카드 가압류 22,467,744원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 삼성카드 가압류와 유성구 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.2%

레자미멀티홈은 159세대 규모이며, 비교 대상은 전용 약 84.99㎡~85.0㎡의 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 342,916,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 11건의 평균 342,272,727원을 우선 적용합니다.

최근 거래의 가격 범위는 320,000,000원~368,000,000원입니다. 2026년 8월 최신 거래는 18층 348,000,000원이며, 본 물건은 19층입니다. 그러나 층수가 비슷하다는 이유만으로 동일한 가치를 인정할 수는 없습니다. 세대분리 상태, 실제 내부 구조 및 점유 조건이 개별 가격에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)

집행비용 4,308,400원 및 각 채권의 표시 금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 교보생명보험의 174,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 확정 배당액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 126,259,397원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었고, 실제 채권액·배당순위·잔여금은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되더라도 인수 0원 추정

현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당은 채권 전액 배당과 소유자 잔여금이 발생하는 구조입니다. 추가 유찰 시에는 채권 미배당이 발생하지만, 현재 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.

채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 본건의 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으므로, 채권 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

다만 미확인 임차인이나 별도 인수 사유가 실제로 존재한다면 현재의 인수 0원 가정은 달라질 수 있습니다. 위 시나리오는 각 가정 매각가에서의 배당 추정이며, 해당 가격으로 낙찰되거나 추가 유찰된다는 예측은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성우체국 북서측 인근입니다. 근린생활시설, 주상복합형 도시형생활주택, 아파트 및 숙박업소가 혼재한 주상혼용지대로, 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장 및 지하철 유성온천역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2016년 12월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물입니다. 기본위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·소화·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필 일단지의 주상복합 건부지이며, 가로장방형의 평탄한 토지입니다. 남측은 광대로, 북측은 세로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,476,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 세대분리 사용과 근린시설 표기·아파트 이용상태의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 320,000,000원~368,000,000원으로 차이가 있습니다. 최근 거래 추세는 -2.2%이며 세대분리 상태와 실제 용도에 따라 일반 비교사례와의 가격 차이가 생길 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 근린시설 표기와 감정상 아파트 이용이 일치하지 않습니다. 건축물대장상 용도 및 해당 호실의 정확한 법적 성격을 확인해야 합니다.
• 세대분리 구조 확인. 공동현관을 통해 1903호와 1993호로 분리사용 중입니다. 실제 출입구·내부 구조·시설 분리·매각 대상 범위 및 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 각 사용 공간의 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고, 임차인이 있다면 전입·확정일자·보증금 및 대항력 여부를 재분석하세요.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 342,272,727원과 최신 거래 348,000,000원을 참고하되, -2.2% 하락 추세 및 개별 상태 차이를 반영하여 가격을 판단하세요.
• 배당액 구분. 신청채권자 청구액 126,259,397원과 근저당 채권최고액 174,000,000원은 다른 금액입니다. 예상배당의 채권최고액 전액 지급을 확정 배당으로 받아들이지 마세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 가정가격은 175,420,000원, 3회 유찰 가정가격은 122,793,999원입니다. 회차별 가격과 채권 미배당을 구분하고 실제 매각기일 및 조건을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비, 공용부분 관련 부담 및 공과금을 확인하여 입찰가 외의 비용을 따로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — 가격 차이는 분명하지만, 실질취득 조건을 먼저 확정해야 한다

본건의 현재 최저가는 250,600,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 342,272,727원의 73.2%입니다. 최신 거래가 348,000,000원보다도 낮아 동일 면적 거래사례와 비교한 가격 차이가 나타납니다.

등기상으로는 2019년 교보생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 기존 우리은행 근저당도 이미 말소되어 확인된 등기권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.

반면 최근 거래 추세가 -2.2%로 하락하고 있으며, 가장 중요한 확인 사항은 1903호와 1993호의 분리사용, 실제 점유관계, 근린시설 표기와 아파트 이용상태의 차이입니다. 임대관계가 미상이므로 현재의 인수 0원 추정만을 근거로 명도와 실질취득비용이 확정되었다고 볼 수 없습니다.

결론은 가격상 할인 폭이 확인되지만, 권리·점유·용도 검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 분리사용의 적법성과 각 공간의 점유 상태를 확인하고, 미확인 임차인에 따른 추가 인수 가능성을 해소한 뒤 하락 추세를 반영하여 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.