의정부지방법원 2024타경88227. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 3층 312호로, 감정 이용상태는 원룸형도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 6,160,000원까지 내려왔지만 이 숫자가 실제 취득원가는 아닙니다. 임차인 유지형은 2021.08.10. 전입, 2021.07.28. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2021.09.29. 주식회사 삼안시티 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 616만원 중 집행비용 510,880원을 먼저 빼고 임차인에게 5,649,120원만 배당됩니다. 따라서 보증금 110,000,000원 가운데 104,350,880원이 남고, 이를 낙찰자가 인수합니다. 결국 매각가와 인수액을 합친 실질취득은 110,510,880원입니다. 11회·12회 유찰 시에도 매각가는 더 내려가지만 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 각각 약 110,477,616원, 110,454,331원으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경88227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1, 3층312호 (가좌동, 네이처) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형도시형생활주택 · 대상면적 29.57㎡ |
| 소유자 | 오대운 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 6,160,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유지형 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.01.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2021.09.29. 접수된 주식회사 삼안시티 가압류 2,000,000,000원입니다. 이후 중소기업은행·경기신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유지형은 전입일 2021.08.10.으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.07.28.입니다. 2023.08.04. 임차권등기가 설정됐고, 2023.08.25. 경정등기로 점유개시일이 2021.08.10.으로 정리됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 경정등기는 같은 임차권의 정정
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지형 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.08.10 / 2021.07.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
등기부의 2023.08.25. ‘1번임차권경정’은 별도의 임차인을 새로 추가한 것이 아니라 기존 임차권의 점유개시일을 2021.08.10.으로 정정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 유지형 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 616만원이 아니라 1.105억으로 비교해야 한다
네이처의 최근 12개월 확인 거래는 2026.01. 전용 31.27㎡, 4층 129,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 129,000,000원이며, 현재 회차 실질취득 110,510,880원은 그 약 85.7%입니다. 표면 최저가 616만원을 시세와 비교해 ‘95% 이상 싸다’고 보는 것은 잘못입니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 31.27㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2024.09 | 31.27㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 2 | 83,510,000원 |
| 2024.04 | 31.27㎡ | 2 | 83,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2022.07 | 30.28㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 31.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.57㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
전체 12건 평균은 164,745,000원이지만 2022년 1.95억~2.57억원대 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 129,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 23.2% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 실질취득 1.105억이 최신 거래보다 낮다는 점은 장점이지만, 하락 흐름과 10회 유찰을 감안하면 단순히 ‘시세보다 매우 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,880원 |
| 1. 임차인 유지형 보증금 | 110,000,000원 | 5,649,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 삼안시티 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 202,149,966원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 94,690,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 203,462,914원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 535,400,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 유지형 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유지형 보증금 중 5,649,120원만 배당되고, 부족분 104,350,880원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 6,160,000원 | 104,350,880원 | 110,510,880원 |
| 11회 유찰 시 | 4,312,000원 | 106,165,616원 | 110,477,616원 |
| 12회 유찰 시 | 3,018,400원 | 107,435,931원 | 110,454,331원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송산중학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비와 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,757㎡, 공시지가 1,842,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.04. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,160,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 110,510,880원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 유지형의 미배당 보증금 104,350,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 매각물건명세서 원본의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 검증. 유지형의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 및 주민등록 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 129,000,000원이지만 최근 구간은 과거 대비 -23.2%입니다. 과거 전체 평균 164,745,000원을 가격 기준으로 삼으면 안 됩니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 10회 유찰, 단지 경매 평균도 7.4회입니다. 권리 외에 상품성·환금성·수요층을 반드시 확인해야 합니다.
- 원룸형 상품성 확인. 대상면적 29.57㎡의 원룸형도시형생활주택으로, 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “616만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다. 현재 616만원에 낙찰받더라도 예상 인수액 104,350,880원을 더하면 실질취득은 110,510,880원입니다. 한 차례 더 유찰돼 4,312,000원이 되거나 두 차례 더 내려가 3,018,400원이 되더라도 실질취득은 약 1.105억원에서 거의 움직이지 않습니다.
최근 실거래 129,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -23.2%이고 현재까지 10회 유찰됐습니다. 더구나 유지형은 임차권자이면서 신청채권자로도 나타나 관계와 실제 임대차를 추가 검증해야 합니다. 따라서 결론은 “표면가는 극저가지만 실제 취득가는 약 1.11억, 권리 확인과 환금성 검증이 먼저”입니다. 최저가 616만원만 보고 접근할 물건은 아닙니다.