💰 최저가 3,020,000원 🏠 보증금 110,000,000원 ⚠️ 인수액 107,434,360원 📉 최근 추세 -23.2%

의정부지방법원 2024타경88227. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 네이처 3층 312호, 전용면적 29.57㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 감정가는 2억 1,800만원이지만, 12회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 302만원까지 내려왔습니다.

그런데 이 숫자만으로는 이 물건의 경제성을 판단할 수 없습니다. 등기부와 매각물건명세서에는 임차인 유지형의 보증금 1억 1,000만원이 확인됩니다. 전입일은 2021년 8월 10일, 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 말소기준권리인 2021년 9월 29일 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

현재 최저가 302만원을 기준으로 배당을 계산하면 임차인에게 돌아가는 금액은 256만 5,640원뿐입니다. 나머지 1억 743만 4,360원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 물건의 핵심은 302만원이라는 최저가가 아니라 1억 1,000만원에 가까운 실질취득 부담과 임차권의 진정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 말소돼도 보증금은 남는다

이 사건의 기준권리는 2021년 9월 29일 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 주식회사 삼안시티이며 청구금액은 2,000,000,000원입니다. 이 가압류를 기준으로 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 임차인 유지형의 임대차 관련 날짜는 기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2021년 7월 28일, 전입신고일은 2021년 8월 10일이며 점유개시일도 2021년 8월 10일로 정정되어 있습니다. 확정일자 역시 2021년 7월 28일입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수 위험의 중심

유지형은 임차권등기권자로 등재되어 있고, 등기부상 임차권의 보증금은 110,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서며, 배당요구도 이루어졌습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

등기부에는 2023년 8월 25일 1번 임차권의 경정등기도 존재합니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 기존 임차권의 점유개시일을 정정한 내용입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 유지형 1명으로 보는 것이 타당합니다.

특히 강제경매 신청채권자와 임차인이 모두 유지형이며 청구액과 보증금이 각각 110,000,000원으로 동일하게 나타납니다. 동일인·동일금액이라는 이유만으로 별개의 채권 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차보증금과 경매 신청채권이 실제로 어떤 법률관계에 있는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 302만원이 아니라 실질취득액으로 판단

네이처는 78세대 규모이며 2021년 1월 4일 사용승인을 받은 건물입니다. 대상 호수의 전용면적은 29.57㎡입니다. 단지 거래자료에는 최근 거래와 과거 고가 거래가 함께 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

전체 12건 평균은 164,745,000원이지만 2022년의 1억 9,500만원~2억 5,700만원 거래가 포함되어 있습니다. 과거 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 현재 가격 판단의 핵심 근거로 삼기 어렵습니다.

보다 중요한 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026년 1월 31.27㎡ 4층이 129,000,000원에 거래되었습니다. 최근 12개월 평균도 129,000,000원입니다. 대상 호수는 29.57㎡이므로 면적이 완전히 같지는 않다는 점도 감안해야 합니다.

현재 최저가 3,020,000원은 최근 거래 129,000,000원의 약 2.3%에 불과합니다. 하지만 임차보증금 인수액을 더하면 계산은 완전히 달라집니다.

현재 회차의 실질취득액 110,454,360원은 최신 거래금액 129,000,000원의 약 85.6%입니다. 단순 계산상 차이는 약 18,545,640원입니다. 다만 이는 임차보증금 인수가 정상적으로 위 금액으로 확정된다는 가정 아래의 비교일 뿐입니다. 실제 면적 차이, 최근 거래 표본 부족, 하락 추세, 명도 및 기타 취득비용을 고려하면 이 차액을 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 판단할 수 없습니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 유찰돼도 총취득액은 거의 그대로

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 증가합니다. 최저매각가가 내려가는 만큼 보증금 미배당액이 커지기 때문입니다.

세 시나리오의 실질취득액은 모두 약 1억 1,043만~1억 1,045만원입니다. 최저가가 302만원에서 147만 9,800원까지 내려가도 총취득 부담은 사실상 달라지지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 3,020,000원 가정)

배당표상 유지형의 임차보증금 110,000,000원 중 2,565,640원이 배당되고 107,434,360원이 미배당됩니다. 강제경매 신청채권자 유지형과 임차인이 동일인이므로 110,000,000원을 별개의 실질 채권으로 단순 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 배당액은 집행비용 추정치 등을 반영한 가정이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

이 물건의 가장 큰 변수는 임차권입니다. 임차보증금이 정상적인 선순위 임대차로 인정되면 매수인은 배당받지 못한 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 반대로 가장임차인 의심 정황이 실제 법률관계로 확인되면 인수 여부와 배당 구조 자체가 달라질 수 있습니다. 어느 쪽이든 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 고양송산중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 건물이며, 외벽 석재붙임 마감과 샷시 창호 등이 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2021.01.04입니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역 및 가좌구역 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 포장도로에 각각 접하고, 토지이용상 도로접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 78세대 규모의 원룸형 도시형생활주택입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이고 단지 낙찰률은 0%로 나타나므로, 아파트처럼 풍부한 거래수요를 전제해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 유지형의 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입세대 확인, 실제 점유 여부와 임대인과의 관계를 확인하세요.
• 가장임차인 의심 해소. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 이유 및 채권 발생 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 인수금액 검증. 현재 배당 가정의 인수액은 107,434,360원입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하고 실제 인수 범위를 확정하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 302만원이 아닌 낙찰대금과 인수보증금 잔액을 합친 금액을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 임차권등기 및 경정 내역. 2023.08.04 임차권등기와 2023.08.25 경정등기의 원인을 확인하고, 점유개시일 정정의 법적 효과를 검토하세요.
• 시세 재검증. 최신 거래 129,000,000원은 31.27㎡ 거래입니다. 대상 29.57㎡와의 면적 차이, 층, 상태를 반영해 비교해야 합니다.
• 관리비 및 점유 확인. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 현재 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 규제 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “302만원이 아니라 1억 1,045만원짜리 물건”

의정부 2024타경88227은 최저가만 보면 감정가의 약 1.39%까지 떨어진 초저가 경매입니다. 하지만 대항력과 우선변제권을 갖춘 유지형의 보증금 1억 1,000만원이 존재하고, 현재 배당 가정에서는 1억 743만 4,360원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 약 110,454,360원입니다. 추가 유찰이 발생해 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어나므로 총취득 부담은 거의 변하지 않습니다. 최신 거래 1억 2,900만원과 비교하면 숫자상 차이는 있지만, 최근 거래 표본은 1건이고 시장 추세는 -23.2%입니다. 12회 유찰과 단지 낙찰률 0%라는 환금성 위험도 가볍지 않습니다.

특히 유지형이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 나타나며 가장임차인 의심 정황까지 존재합니다. 이 의심을 해소하지 못한 채 입찰하면 보증금 인수 여부와 명도, 배당을 둘러싼 중대한 분쟁에 노출될 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차권의 진정성, 보증금 지급 사실, 대항력 및 인수 범위를 원본 서류로 검증하는 것이 선행되어야 합니다. 최저가가 더 내려가는 것만 기다려서는 이 물건의 핵심 위험이 해결되지 않습니다. 이 사건은 가격보다 권리의 실체가 먼저인 물건입니다.