의정부지방법원 2024타경88487. 파주시 문산읍 문산리 69-5·69-6 소재 지상 8층 건물의 최상층 801호 오피스텔입니다. 소유자 이용산은 2021.11.02. 매매계약을 체결하고 2021.11.18. 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 김유진도 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.02.입니다. 이후 2023.04.07. 류원기의 채권최고액 90,000,000원 근저당권이 설정되면서 이 권리가 말소기준이 됐습니다.
핵심은 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 2023.11.24. 접수된 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2021.11.18.로 더 빠릅니다. 따라서 확약서가 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지고, 매수인의 총부담은 약 179,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경88487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1, 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 비교대상 면적 56.209㎡ · 지상 8층 중 8층 |
| 소유자 | 이용산 (2021.11.02. 매매, 거래가 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (8회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 196,686,274원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.07. 류원기 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.18. 접수 · 2021.11.04. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원*
말소기준은 2023.04.07. 류원기 근저당권입니다. 그 이후의 경기신용보증재단 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 성남세무서장·분당세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.09.11. 설정된 수협은행 근저당권 492,000,000원은 2020.12.21. 이미 말소됐습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 179,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.11.18. | 우선변제 有 확정일자 2021.11.02. 배당요구 2023.11.24. | 채권양수 한국주택금융공사 | 실질 0원* 확약 전 룰상 82,682,820원 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 한국주택금융공사는 임차보증금반환채권의 양수인이지 별도의 임차인이 아니므로, 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 김유진 보증금에 배당되고, 원칙상 미배당액 82,682,820원이 매수인 인수로 남습니다.
② 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰·49% | 98,490,000원 | 82,682,820원 | 181,172,820원 | 98,490,000원 |
| 9회 유찰 시 감정가 39% | 78,792,000원 | 102,026,256원 | 180,818,256원 | 78,792,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 31% | 63,033,600원 | 117,501,005원 | 180,534,605원 | 63,033,600원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 98,490,000원에서 63,033,600원으로 내려가도 인수액이 82,682,820원에서 117,501,005원으로 늘어 총부담은 약 180,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 잔존 보증금 인수가 실질 0원이 되어, 실질취득액은 각 회차 매각가와 같아집니다.
③ 시세 비교 — 58.3%지만 표본은 단 1건
확인 가능한 비교 거래는 2021.10. 한 건입니다. 전용 53.65㎡, 4층이 169,000,000원에 거래됐습니다. 본건의 비교대상 면적은 56.209㎡이고 8층이므로, 확약을 반영한 권리상 실질취득액 98,490,000원은 해당 거래가의 58.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 본건 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.10 | 53.65㎡ | 4층 | 169,000,000원 | 58.3% |
가격 차이는 크지만 거래월이 2021.10.이고 표본도 1건뿐이므로, 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 이 건물은 총 8세대이고, 확인된 단지 경매 통계는 평균 8.5회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 최저가가 낮아진 배경에는 단순 권리 문제뿐 아니라 소규모 오피스텔의 거래 빈도와 환금성이 함께 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 179,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 근저당권 · 류원기 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 196,686,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 배당 후 부족분은 82,682,820원이지만, 2026.03.13. 확약이 유효하게 이행되면 김유진 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 문산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 8층 801호입니다.
- 규모·준공. 총 8세대이며 사용승인일은 2019.12.02.입니다. 소규모 건물이라 거래량과 관리상태를 개별 확인해야 합니다.
- 도로·설비. 남측 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 678,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 베란다의 진출입 가능 여부도 불분명합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.13. 확약서의 제출 주체, 포기 대상 채권, 조건 유무와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차가 실제로 확보되는지 확인하세요.
- 별도 점유자. 확약은 김유진 임차권에만 적용됩니다. 현장 방문으로 다른 점유자와 실제 이용자를 확인하고, 발견 시 전입·보증금·확정일자를 별도로 조사하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.11.18. 접수된 민간임대주택등기의 현재 행정등록 상태와 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
- 현재 시세. 비교 거래가 2021.10. 한 건뿐이므로, 인근 오피스텔의 현재 매매·전월세 호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 내부·시설. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·결로·베란다 진출입·승강기·공용부 관리상태를 현장에서 점검하세요.
- 체납 비용. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당순위를 관리사무소·법원 서류에서 확인하세요.
- 기일 결과. 제시된 매각기일은 2026.06.23.이므로 매각 결과, 변경·연기 여부와 최신 매각물건명세서를 재확인하세요.
맺으며 — “할인은 확약이 완성한다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건이지만, 본래 구조는 대항력 있는 보증금 179,000,000원이 낙찰가를 따라붙는 인수형입니다. 현재 회차에서 확약을 배제한 룰상 총부담은 181,172,820원으로, 비교 거래가 169,000,000원보다 높습니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 180,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
판단을 바꾸는 것은 2026.03.13. 제출된 확약서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 98,490,000원이 됩니다. 이 경우 비교 거래 169,000,000원의 58.3%라는 가격 차이가 생깁니다. 다만 8회 유찰, 8세대, 거래 1건이라는 낮은 환금성과 민간임대주택등기, 내부 미확인 상태를 함께 감안해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 조건부 매력, 환금성은 경계입니다.
