대전지방법원 2026타경600578. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 ‘조치원신동아파밀리에’ 304동 13층 1303호 아파트입니다. 소유자 이기성은 2014.04.08. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 같은 날 가양1동새마을금고가 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.04. 설정된 임용훈의 90,000,000원 근저당과 2026.03.27. 정상하의 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 박윤식과 조계윤 두 사람이 확인됩니다. 박윤식의 전입일은 2014.05.30., 조계윤은 2025.12.02.로 모두 말소기준일인 2014.04.08.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 정해져 있지 않아, 배당관계는 원문 서류에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 304동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 중 13층 |
| 소유자 | 이기성 (2014.04.08. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 664,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정상하 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2008.06.16. |
| 단지 | 조치원신동아파밀리에 · 291세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당권 287,280,000원과 주식회사해창건설의 임차보증금 10,000,000원 임차권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2014.04.08. 설정된 가양1동새마을금고 근저당 286,000,000원입니다. 2025.06.04. 후순위 근저당과 2026.03.27. 강제경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤식 | 2014.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조계윤 | 2025.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 664,000,000원 vs 최근 거래 485,000,000원
동일 면적에 대응하는 실거래는 157.23㎡, 15층에서 2024.09.에 체결된 485,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 485,000,000원이며, 현재 최저매각가 664,000,000원은 이 금액의 136.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 664,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 157.23㎡ | 15 | 485,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 157.227㎡ | 1건 | 485,000,000원 |
즉 신건 최저가와 확인된 최근 실거래 사이에는 179,000,000원 차이가 있습니다. 확인된 거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 가격이 최근 확인 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 오히려 최근 거래 이상으로 크게 높은 가격이므로 현재 회차에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 664,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,040,000원 |
| 1. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임용훈 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정상하 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,960,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 476,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 178,960,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지되지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 664,000,000원 | 476,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 531,200,000원 | 476,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 424,960,000원 | 418,310,400원 | 57,689,600원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권자 청구액 476,000,000원이 모두 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 57,689,600원이 미배당되고 신청채권자 정상하에게는 42,310,400원이 배당되는 시나리오입니다. 하지만 이 미배당 채권은 임차인의 대항력 보증금과 달리 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않아, 세 회차 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종북부경찰서 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다. 관공서·체육공원·대형마트가 인근에 있고 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 무난하며 노선버스정류장과 제반 편익시설 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2008.06.16. 사용승인, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지상·지하 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남·서·북측으로 중로 및 소로에 3면이 접하고, 서측 정문과 북측 후문을 주 진출입로로 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 15,832.2㎡, 공시지가 744,800원/㎡입니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 1303호는 전용테라스를 이용할 수 있는 세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 검토. 현재 664,000,000원은 최근 실거래 485,000,000원의 136.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 프리미엄을 부여하지 마세요.
- 실거래 표본 확인. 제공된 동일 면적 최근 거래는 1건입니다. 개별 층·상태·전용테라스의 가치 차이를 포함해 추가 비교가 필요합니다.
- 임차관계 확인. 박윤식·조계윤 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 점유자 2명이 확인되므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 별도로 예상해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 136.9% 가격은 별개다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 쪽은 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당과 강제경매개시결정이 소멸하며, 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 신건 최저가 664,000,000원은 확인된 최근 실거래 485,000,000원의 136.9%입니다. 실질취득액도 그대로 664,000,000원이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격은 부담스럽다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 추가 권리보다 응찰가격의 적정성입니다.
