대전지방법원 2026타경600578. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393, 조치원신동아파밀리에 304동 1303호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이기성이며, 2014년 4월 8일 가양1동새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 2025년 근저당권과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 가격만 보고 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 박윤식·조계윤 두 사람의 전입 및 점유 관련 정보가 확인되며, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 조사상 전입일은 말소기준권리 이후로 기재돼 있으나, 임대차관계와 실제 점유 상황을 확인하기 전에는 명도 위험을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 담보권은 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2014년 4월 8일 설정된 가양1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이며, 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025년 6월 4일 설정된 후순위 근저당권의 채권최고액은 90,000,000원이고, 이 역시 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

2008년 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2013년 주식회사해창건설의 임차권설정등기도 2014년 3월 18일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 권리로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상 2명 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 박윤식과 조계윤의 전입 관련 정보가 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 실제 임대차계약의 존재와 내용, 현재 점유 여부, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 비교 거래는 1건뿐

조치원신동아파밀리에의 확인된 비교 거래는 2024년 9월 157.23㎡, 15층 거래 1건으로 금액은 485,000,000원입니다. 현재 최저매각가 325,360,000원은 이 거래 금액의 67.1%이며, 감정가 664,000,000원의 49% 수준입니다.

수치상 현재 최저가는 확인 거래보다 낮습니다. 그러나 확인 거래는 2024년 9월의 단 1건이고, 매각기일은 2026년 11월 5일입니다. 거래 시점과 표본 수의 한계 때문에 이 비율만으로 현재 시장가를 확정하거나 최저가가 확실히 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 거래 시계열이 한 건뿐이므로 가격 상승·하락 추세도 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,360,000원 가정)

배당 추정상 채권 총액은 476,000,000원이며, 예상 배당 합계는 320,004,960원입니다. 미배당 채권액은 155,995,040원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 있다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 자동 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 세종북부경찰서 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대이며, 인근에 관공서·체육공원·대형마트 등이 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 진입이 무난하고, 노선버스정류장 및 편익시설 접근성은 감정평가서상 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물이며 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 지상·지하주차설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 감정평가서에는 1303호가 전용 테라스를 이용할 수 있는 세대라고 기재돼 있으므로 실제 이용 범위와 현황을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 하수처리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 현장 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 291세대이며 사용승인일은 2008.06.16입니다. 비교 거래가 1건뿐이므로 현재 거래 수준과 환금성을 판단할 때는 추가 거래 자료가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 2명 확인. 박윤식·조계윤의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 내역 및 배당요구 여부를 원본 서류와 대조하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 관련 기재와 임차인 권리 판단을 확인하고, 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 명도 위험을 단정하지 마세요.
• 최신 시세 확인. 확인 거래는 2024.09의 485,000,000원 1건입니다. 현재 최저가와 비교할 때 거래 시점, 면적, 층, 물건 상태 차이를 고려해야 합니다.
• 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오상 3회 유찰 시 매각가 227,752,000원, 4회 유찰 시 159,426,400원으로 계산돼 있습니다. 이는 시나리오 수치이므로 실제 다음 회차의 최저매각가는 법원 공고로 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 배당 추정상 채권 미배당액은 155,995,040원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액은 구별하고, 당해세·최우선변제 등 미반영 항목을 확인하세요.
• 테라스 및 현황 확인. 감정평가서에 전용 테라스 이용 가능 세대로 기재돼 있으므로 현장과 관련 공부를 대조해 실제 이용 범위를 확인하세요.
• 등기부 최신본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.18입니다. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가”와 “확정된 안전성”은 다릅니다

이 물건은 감정가 664,000,000원에서 최저가 325,360,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 확인된 2024년 9월 실거래 485,000,000원과 비교하면 최저가는 67.1% 수준이지만, 비교 거래가 한 건뿐이어서 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

등기상 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 배당표 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유자 2명의 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 반드시 해결해야 할 확인 과제입니다. 임대차관계와 점유 현황을 확인하고, 최신 실거래 및 실제 물건 상태를 대조한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확하지만, 임대차 확인과 시세 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.