대전지방법원 2026타경600591. 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 8층 803호입니다. 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아닙니다. 양현석은 2023.03.20 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금이 175,000,000원인 임차인으로, 말소기준으로 제시된 2025.03.12 동양하이테크산업주식회사 가압류보다 앞섭니다. 원래 구조만 보면 대항력이 인정되는 임차인이지만, 이후 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다.
매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.08.31 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 양현석 관련 미배당액을 낙찰자가 이어받는 구조로 보지 않습니다. 다만 이 확약은 양현석 관련 권리에만 적용됩니다. 별도로 기재된 전입일·보증금 미상의 점유자는 대항력 가능 여부 자체가 미상이므로 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 8층 803호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 온천로 60 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 35층 중 8층 · 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사동호 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,961,676원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 오정신용협동조합 근저당, 임동현 근저당, 주식회사한국가스기술공사 전세권과 주택도시보증공사로의 전세권 이전은 이미 말소돼 있습니다. 현재 매각에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.12 동양하이테크산업주식회사 가압류 35,871,651원입니다. 이후 북대전세무서장 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 주된 임차인은 해소, 미상 점유는 남음
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양현석 · 건물 전부 | 2023.03.20 | 2023.03.20 | 175,000,000원 | 有 → 포기확약 | 有 | 2026.08.31 확약 · 실질 인수 0원 |
| 매각물건명세서상 “기사항전” 표기 점유자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 양현석 확약과 별도 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 평균 94.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
사이언스타운의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 213,083,333원이고, 현재 최저가 201,000,000원은 이 평균의 94.3%입니다. 숫자 하나만 보면 감정가가 평균 아래에 있습니다. 하지만 이 표본에는 70.33㎡의 300,000,000원·305,000,000원·315,000,000원대 거래가 포함돼 있어 단순 평균이 이 물건의 68.329㎡ 가격을 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 213,083,333원 |
특히 이 물건의 목표 면적은 68.329㎡이고, 68.33㎡ 거래는 172,000,000원·175,000,000원·180,000,000원·185,000,000원·190,000,000원에 형성돼 있습니다. 가장 최근 거래도 2026.09 185,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 201,000,000원을 최근 평균 213,083,333원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 양현석 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동양하이테크산업주식회사 | 35,871,651원 | 22,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,961,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 201,000,000원 가정에서는 양현석 보증금 175,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회·3회 유찰로 매각가가 내려가 배당 부족이 생기는 경우라도, 2026.08.31 확약에 따라 양현석 관련 미배당 보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 미상 점유자의 권리는 이 계산에 포함해 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근. 주변에 오피스텔·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 사건 용도 분류는 근린시설입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 온천원보호지구·관광특구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 5,078,000원/㎡, 토지면적 5,277.1㎡, 상업용·평지·중로각지입니다.
- 단지. SCIENCETOWN 180세대, 사용승인 관련 기준일은 2013.09.24로 제시돼 있습니다.
- 등기 참고. 2023.01.31 민간임대주택 등록 등기가 있고, 감정평가서도 경매 진행 시 참고할 사항으로 적시하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.31 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체와 적용 범위를 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유 확인. “기사항전”으로 표기된 점유자의 실제 신원·점유 여부·전입일·보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격은 최신 동일 면적 우선. 최근 12개월 평균 213,083,333원보다 최신 68.33㎡ 거래 185,000,000원과 동일 면적 거래 흐름을 우선 비교하세요.
- 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰이 4.2회인 만큼 현재 201,000,000원에서의 응찰 강도를 보수적으로 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 2023.01.31 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있으므로 배당요구종기 서류와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 위험 0”은 다르다
이 사건의 가장 중요한 변화는 양현석의 대항력입니다. 전입일만 보면 분명 말소기준보다 앞서지만, 2026.08.31 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 양현석 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 여기서 바로 “권리 깨끗”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 별도의 미상 점유 정보가 남아 있고, 그 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 213,083,333원 대비 94.3%라는 숫자만 보면 낮아 보이지만, 이 물건과 같은 68.33㎡의 최신 거래는 185,000,000원이고 최근 거래들도 172,000,000원~190,000,000원에 형성돼 있습니다. 단지 평균 유찰도 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인과 현재 201,000,000원의 가격 검증이 결론을 좌우하는 사건입니다.
