대전지방법원 2026타경600648. 대전 유성구 지족동 ‘트리풀시티포레아파트’ 101동 11층 1102호, 전용 84.1143㎡ 아파트입니다. 감정가는 510,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 357,000,000원입니다. 말소기준권리는 2017.09.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 187,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 현재 회차에서 시세보다 낮습니다. 같은 단지·비슷한 전용면적의 최근 12개월 평균은 487,200,000원, 2026.09 최신 거래는 480,000,000원입니다. 현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세도 2.6%로 음수가 아니어서, 제공된 거래 데이터에서는 하락 추세로 볼 근거가 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600648 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1043 트리풀시티포레아파트 101동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.1143㎡ · 20층 중 11층 |
| 소유자 | 구태현 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 357,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.09.21 우리은행 근저당권입니다. 2023.08.24 중소기업은행 근저당권 300,000,000원, 2025.07.22 중소기업은행 가압류 102,761,794원, 2026.04.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.05.26 국민은행 근저당권 300,000,000원은 2023.08.28 해지로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
트리풀시티포레아파트는 439세대, 2017.06.26 준공입니다. 비교 대상은 전용 84.11㎡·84.22㎡ 거래이며, 최근 12개월 평균은 487,200,000원, 최신 거래는 2026.09의 480,000,000원입니다. 현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.11㎡ | 20 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.11㎡ | 3 | 472,000,000원 |
| 2026.07 | 84.11㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.11㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 84.22㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.22㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 84.11㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2025.08 | 84.11㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2025.06 | 84.22㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 487,200,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 460,000,000원~510,000,000원, 전체 평균은 485,166,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 487,200,000원과 최신 거래 480,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 추세 지표는 2.6%이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 73.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 164,202,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 102,761,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 589,761,794원 중 예상 배당액은 351,202,000원, 미배당액은 238,559,794원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 238,559,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 249,899,999원 | 245,601,399원 | 344,160,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 174,929,999원 | 171,680,979원 | 418,080,815원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 후순위 채권의 배당 부족이 그대로 매수인의 인수채무로 전환되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 지족동 새미래중학교 북측 인근. 단독주택·근린생활시설·학교·아파트단지가 혼재하는 주거지역이며 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층이며 위생·급배수·승강기·난방·주차장·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)입니다. 중로1류에 접하고 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형·평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 거주자 부재로 직접 확인하지 못하고 표준적인 이용상황 등을 감안해 평가됐습니다.
- 거래성. 439세대, 2017.06.26 준공 단지이며 비교 거래 12건은 460,000,000원~510,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 제공된 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이므로 현재 실질취득가는 최저가 357,000,000원과 같습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 485,166,666원보다 최근 12개월 평균 487,200,000원과 최신 거래 480,000,000원을 중심으로 가격을 비교하세요.
- 점유관계 재확인. 임대내역 미상·거주자 부재 기록이 있으므로 최신 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·시설 상태 변수를 별도로 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 238,559,794원이지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건의 말소기준은 2017.09.21 우리은행 근저당권입니다. 이후 확인된 중소기업은행 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균 487,200,000원의 73.3%이고, 2026.09 최신 거래 480,000,000원보다도 낮습니다.
다만 권리분석이 단순하다는 것과 현장확인이 끝났다는 것은 다릅니다. 감정평가에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있고, 거주자 부재 때문에 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 가격과 등기상 권리구조에서는 비교 가능한 장점이 확인되지만, 점유·내부 상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건으로 정리할 수 있습니다.
