한 줄 평 등기상 임차권등기된 하지헌의 보증금 88,000,000원이 핵심입니다. 배당으로 86,998,000원이 변제되고 1,002,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
감정가 / 최저가
89,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 위험
약 89,000,000원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금
88,000,000원
대항력·우선변제권
핵심지표
인수 주의
임차권등기 존재
대전지방법원 2026타경600665. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 6층 626호 근린시설 물건입니다. 감정가는 8,900만원으로 신건 진행 중이며, 표면상 청구금액도 8,800만원으로 감정가와 비슷합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 채권자가 아니라 말소기준권리 이전에 설정된 임차권등기입니다.
임차인 하지헌은 2023년 전입, 확정일자를 갖춘 임차권등기자로 확인됩니다. 배당요구를 했지만 매각대금이 부족하면 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순히 최저가 8,900만원만 보고 접근하면 안 되고, 실질 취득비용 관점에서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층626호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김광오 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 하지헌 · 청구금액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준은 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 1번 임차권은 2025.04.18 등기되어 있고, 임대차계약 2023.03.31, 전입 2023.04.04, 점유개시 2023.04.17로 확인됩니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하므로 배당 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 하지헌 | 88,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⚠️ 인수 구조 현재 매각가 89,000,000원 기준 배당 후 임차보증금 부족액은 1,002,000원입니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 부족분이 증가하여 총 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 임차인 하지헌 보증금 | 88,000,000원 | 86,998,000원 |
| 부족분 인수 | - | 1,002,000원 |
| 경매개시결정 채권 | 88,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 인수액 변화
유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 부족분 인수는 증가합니다.
⛔ 가격 판단 이 사건은 최저가만 보고 할인 매수로 판단하기 어렵습니다. 1회 유찰 시 매각가는 71,200,000원이지만 예상 인수액은 18,481,600원으로 증가하며, 실질취득 부담은 임차보증금 규모에 접근합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근, 관공서·주상복합·근린생활시설·상업·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 중심상업지역 내 오피스텔 및 근린생활시설 건물입니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 지하4층 지상20층 건물이며 사용승인일은 2014.09.04입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 우선 확인. 하지헌 임차권등기의 대항력 및 배당 부족분 인수 여부를 최우선 검토해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 아닌 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
- 가장임차인 의심. 등기부상 권리자와 채무자 동일 여부가 언급되어 있으므로 관계 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 권리관계가 단순한 신건처럼 보이지만, 핵심 위험은 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차보증금 88,000,000원이 존재하고 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 유리해지는 구조가 아니며, 실질취득비용 기준으로 접근해야 합니다.
