대전지방법원 2026타경600694. 대전 동구 용전동 신동아아파트 2동 1층 103호입니다. 감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,300,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2023.04.18. 주식회사신한은행 근저당권 179,300,000원이며, 그 뒤에 설정된 현대카드·신한카드· 베리타스자산대부 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션에서는 매각대금 153,300,000원 중 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 말소기준 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 50,406,110원으로 계산됩니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 2동 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 비교면적 / 층 | 84.56㎡ · 지하1층/지상14층 중 1층 |
| 소유자 | 김성열 · 2016.04.26. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문유한회사 / 168,638,470원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 179,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 배당분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.04.18. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 현대카드 가압류, 에프에스2512유동화전문유한회사 경매개시결정, 신한카드 가압류, 베리타스자산대부 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.8%
신동아아파트는 총 914세대, 사용승인일은 1990.09.27입니다. 본건과 매칭된 84.56㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 193,000,000원~230,000,000원 범위이고, 평균은 219,583,333원입니다. 가장 최신 거래는 2026.08. 3층 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.56㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 15 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2026.01 | 84.56㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 84.56㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.56㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.56㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.56㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.56㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.56㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.56㎡ | 12건 | 219,583,333원 |
현재 최저매각가 153,300,000원은 최근 12개월 평균 219,583,333원의 69.8%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 최저 거래 193,000,000원 아래입니다. 감정가 219,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰되면서 가격 구간이 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 179,300,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,139,303원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,922,914원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 베리타스자산대부 | 9,397,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 200,759,910원 중 150,353,800원이 배당되고 50,406,110원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 IC 남서측 근거리에 소재하고, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 대로변 후면 주택지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 북동측 근거리에 대전 IC, 남서측 대로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 규모·연식. 신동아아파트는 총 13동 914세대이며, 사용승인일은 1990.09.27입니다. 본건은 지하1층/지상14층 건물의 1층 103호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기·출입문개폐시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 지정이 확인되고, 도로·중로3류·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 835,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 분석 대상은 없고 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 비교 실거래 대부분은 다른 층이며 본건은 1층입니다. 최근 1층 거래 220,000,000원 기록도 있으나 내부 수리상태와 호수별 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일 1990.09.27인 단지이므로 전유부뿐 아니라 공용부 상태도 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 회차 미배당액 50,406,110원은 존재하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 부족액과 매수인 승계액을 구분해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 현재 회차도 최근 12개월 평균의 69.8% 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 가볍고, 가격은 이미 한 차례 내려왔다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.04.18. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 219,000,000원에서 한 번 유찰돼 153,300,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일 면적 평균 219,583,333원의 69.8% 수준입니다.
다만 본건은 1층이고 사용승인일이 1990.09.27인 아파트입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다는 현장 상태와 1층 개별가치가 현재 할인폭을 얼마나 유지시켜 주는지입니다. 권리상 미배당 채권은 존재하지만 매수인 승계액은 0원이고, 시세 비교에서는 현재 최저가가 최근 거래 구간 아래에 있습니다. 입찰 전에는 임대관계와 점유상태, 내부 상태를 원본 서류와 현장에서 최종 확인하는 것이 남은 핵심 절차입니다.
