대전지방법원 2026타경600716. 대전 서구 탄방동 한가람아파트 9동 1504호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 15층 건물의 15층에 위치하며, 현재 소유자는 최현진입니다. 오정동새마을금고가 채권최고액 432,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했고, 후순위로 비케이파트너스의 300,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다.

두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 근저당권 말소와 실제 점유관계는 별개의 문제입니다. 감정평가 과정에서 현장 폐문과 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재의 가격 수준을 평가하기에 앞서 임차인 존재 여부와 점유 권원을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

등기부의 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.28 설정된 을구 24번 오정동새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 을구 25번 비케이파트너스 근저당권과 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

신청채권자인 오정동새마을금고의 청구액은 405,883,943원이며, 근저당권 채권최고액은 432,000,000원입니다. 아래 배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 추정표로, 실제 배당채권액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 소폭 낮지만 할인 폭은 작다

한가람아파트는 1,380세대 규모이며, 본건의 전용면적은 84.96㎡입니다. 전용 84.76~84.96㎡의 유사 평형 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 553,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 564,600,000원(10건)을 우선 적용합니다.

최저가 560,000,000원은 최근 12개월 평균 564,600,000원의 99.2%입니다. 평균보다 4,600,000원 낮은 수준으로, 최근 평균과 비교하면 가격 차이가 크지 않습니다. 전체 평균 553,000,000원과 비교하면 오히려 101.3%이므로 전체 거래 평균을 기준으로 저렴하다고 평가하기도 어렵습니다.

반면 최신 거래인 2026년 8월 전용 84.76㎡의 720,000,000원과 비교하면 최저가는 상당히 낮습니다. 다만 해당 거래는 본건과 전용면적이 다르고, 전체 거래 최고가에도 해당하므로 이를 본건의 확정적인 시세로 적용하는 것은 신중해야 합니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +14.1%로 상승 방향입니다. 하락 추세가 나타난 물건은 아니지만, 상승률이 향후에도 지속된다는 의미는 아닙니다. 최근 거래가격의 편차와 개별 호수의 차이를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)

채권최고액 기준 전체 채권액은 732,000,000원이며, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 552,000,000원입니다. 비케이파트너스는 채권최고액 300,000,000원 중 120,000,000원만 배당받는 것으로 추정되어 180,000,000원의 미배당이 발생합니다.

이는 채권최고액 기준의 예상 미배당액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 채권액과 집행비용, 당해세 및 우선변제권에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다. 임대관계가 확인되지 않았으므로 최종 인수관계 역시 매각물건명세서 및 점유조사와 대조해야 합니다.

④ 회차별 배당·인수 시나리오

유찰 시나리오에서는 매각가격이 내려가면서 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 구분해서 보아야 합니다.

회차별 가격과 미배당액은 추정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 매수인 인수 0원은 현재 파악된 등기상 권리 및 배당모형 기준입니다.

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 오정동새마을금고에 채권최고액 기준 432,000,000원을 배당하는 것으로 추정됩니다. 반면 2회 유찰 시나리오에서는 예상 배당액이 352,582,400원으로 감소하여 신청채권자의 청구액 405,883,943원에도 미달합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탄방초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 각급 교육시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 대전도시철도 1호선 시청역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 사용승인일은 1991.11.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다. 다만 내부구조와 이용상태는 외부관찰 및 탐문 등을 토대로 평가되었습니다.
• 도로. 아파트 단지의 북·서·남측 3면이 노폭 약 30m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항도 있습니다. 개별 건축·이용계획은 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,380세대 규모이고 유사 평형의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 485,000,000원부터 720,000,000원까지 넓게 분포하므로 단일 평균으로 개별 호수의 매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·전입세대 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 주민등록 전입시점, 확정일자, 임대차보증금, 배당요구 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지 확인해야 합니다. 점유 권원에 따라 인도와 명도에 필요한 절차 및 비용이 달라질 수 있습니다.
• 최신 등기부 확인. 말소기준인 을구 24번 근저당권, 후순위 을구 25번 근저당권 및 경매개시결정등기의 변동 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
• 가격 비교의 기준. 최근 12개월 평균 564,600,000원, 동일 면적·동일 층 거래 598,000,000원, 최신 거래 720,000,000원을 비교하되 면적·층·내부 상태와 거래가격의 편차를 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 제한되었습니다. 수리 상태와 주요 설비 상태가 확인되지 않았으므로 별도의 현장 확인 및 비용 검토가 필요합니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분의 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 실제 배당금액 확인. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 산출되었으며, 실제 원리금과 집행비용, 세금, 우선변제권 등에 따라 변동됩니다. 배당표상의 미배당액을 매수인 인수금액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 매각기일·원본 확인. 2026.10.01 매각 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 권리는 정리, 가격과 점유는 확인”

한가람아파트 1504호는 말소기준권리와 후순위 근저당권의 소멸 구조가 명확한 편입니다. 신건 매각가 560,000,000원을 가정하면 채권최고액 기준 미배당액은 180,000,000원이지만, 해당 근저당권 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

가격은 최근 12개월 평균의 99.2%로 소폭 낮으며, 최근 거래 추세는 +14.1%입니다. 그러나 평균과의 가격 차이가 작고, 전체 실거래 평균보다는 높은 수준이라 신건부터 확실한 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.

가장 중요한 미확인 사항은 실제 임대관계와 점유 상태입니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 임차인이 없거나 명도 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다. 등기상 인수 0원이라는 장점은 유지하되, 점유·임대관계와 내부 상태를 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다.