대구지방법원 2024타경282. 구미시 인의동 270-22의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 333.0㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층으로 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 제시외 건물과 수목도 포함해 일괄매각합니다.
등기상 첫 말소기준은 2015년 3월 9일 설정된 인동새마을금고의 채권최고액 286,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 338,000,000원의 두 번째 근저당이 설정됐고, 이후 전세권과 주택임차권 등도 붙었습니다. 등기 순서만 보면 매각으로 정리되는 권리가 대부분이지만, 다가구주택에서는 등기부보다 임차인의 전입시점과 보증금 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경282 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 270-22 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 333.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 · 2층 다가구주택(3가구) · 3층 다가구주택(3가구) · 4층 다가구주택(2가구) |
| 소유자 | 조승현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 864,362,640원 / 605,054,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 484,736,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목(조경수 등) 포함(평가) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.03.09
말소기준권리는 을구 1번 인동새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 이선경 전세권, 백태남·김영찬·최성호·이주환의 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 1·2번 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 4명은 대항력 없음, 3명은 판정 불가
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 7명입니다. 확인 가능한 4명은 모두 말소기준일 2015.03.09 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 만원·기사항전·노건우는 전입일과 확정일자, 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백태남 | 건물 3층 중 별지 도면 표시 | 85,000,000원 | 2015.03.13 | 2015.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영찬 | 건물 2층 중 별지 도면 표시 201호 | 70,000,000원 | 2016.04.15 | 2015.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성호 | 301호 전체 | 5,000,000원 | 2022.05.04 | 2022.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주환 | 건물 중 4층 401호(남서쪽) 42㎡ | 45,000,000원 | 2017.02.13 | 2017.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 만원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노건우 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 605,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인동새마을금고175344-0000698 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 인동새마을금고175344-0000698 | 338,000,000원 | 310,603,460원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 이선경 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 669,000,000원, 예상 배당액은 596,603,460원, 미배당은 72,396,540원입니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 인의동 소재 인동성당 북측 인근이며, 부근은 단독·다가구주택, 전, 창고 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석·스톤코트·방부목·칼라강판 등, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별 도시가스온수보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 464,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 3명 확인. 만원·기사항전·노건우의 전입일, 확정일자, 보증금, 실제 점유부분을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재대조. 말소기준은 2015.03.09입니다. 이보다 빠른 전입·점유가 확인되는 임차인이 있는지 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 알려진 임차인 4명. 백태남 2015.03.13, 김영찬 2016.04.15, 이주환 2017.02.13, 최성호 2022.05.04 전입으로 모두 말소기준 이후입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물과 평가된 수목도 포함되므로 현장 경계와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 미배당 72,396,540원이 발생하며, 유찰이 늘수록 미배당액이 커집니다.
- 명도 대상 확인. 다가구주택은 호실별 점유자가 존재할 수 있으므로 각 호실 실제 점유와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 임차인 확인이 먼저
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·전세권·임차권등기가 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수도 0원이라 겉으로는 단순해 보입니다. 알려진 임차인 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 다가구주택의 핵심은 각 호실 임차관계입니다. 만원·기사항전·노건우 3명은 전입일·확정일자· 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 최저가 605,054,000원에 명시 인수 0원을 더한 금액을 최종 실질취득비용으로 확정하기 전에 이 3명의 임차관계를 먼저 해소해야 합니다. 등기구조는 정리형, 임차인 확인은 미완료. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
