대구지방법원 2025타경9491. 대구광역시 북구 매천동 137-3 소재 창고시설과 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층으로, 2020년 4월 13일 사용승인을 받았으며 현재 창고시설로 이용 중입니다. 주변에는 단독주택·근린생활시설·창고시설이 혼재합니다. 등기상 소유자는 초석산업개발주식회사이고, 두류1,2동새마을금고가 신청한 임의경매입니다.

가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 354,195,000원인 물건이 2회 유찰을 거쳐 최저가 173,556,000원이 됐습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 다른 개념입니다. 창고시설은 토지의 용도지역, 접근도로, 건물 상태, 사용 가능성, 매수 수요 등에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당 전부 소멸 예정

현재 말소기준권리는 2021년 6월 30일 설정된 두류1,2동새마을금고의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며, 공동담보로 매천동 137-3 및 140-3 토지가 기재되어 있습니다.

이보다 앞선 2020년 6월 16일 대구은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)은 2021년 6월 30일 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 주식회사에스앤엘, 주식회사제이앤에스, 홍익상의 근저당권은 모두 현재 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다. 국민건강보험공단의 압류도 2026년 5월 29일 등기상 말소됐습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 173,556,000원으로 감정가 354,195,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따라 법원 입찰가격은 크게 내려왔지만, 이는 감정가를 기준으로 한 할인율입니다. 실제 창고시설 및 토지의 최근 거래가격과 비교한 할인율은 아직 확인되지 않았습니다.

3회·4회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 확정된 최저매각가격이 아닙니다. 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고 확인이 필요합니다.

감정가와 현재 최저가의 차이는 180,639,000원입니다. 그러나 이 차액을 곧바로 수익이나 안전마진으로 계산해서는 안 됩니다. 거래 가능한 실질 시세, 건물 유지·보수 비용, 점유 정리 비용, 취득 관련 비용 및 향후 매각 가능성을 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,556,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 차감하면, 선순위 두류1,2동새마을금고에 170,326,216원이 배당되는 구조입니다. 이 금액은 신청채권액 334,578,850원에도 못 미치며, 후순위 근저당권자에게 돌아갈 배당은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 배당은 채권최고액을 기준으로 단순화한 시뮬레이션입니다. 채권최고액 합계 5,284,000,000원은 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 공동담보에 따른 변제, 실제 채권신고액, 당해세, 우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당과 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다

현재 가격에서 추가 유찰이 발생한다면 최저가격은 더 내려갈 수 있습니다. 하지만 채권자에게 배당되는 금액도 감소하므로 미배당 규모는 커집니다. 매수인에게 중요한 것은 미배당액 자체보다 인수할 권리의 존재 여부와 실제 취득가격의 적정성입니다.

신청채권자 두류1,2동새마을금고의 청구금액은 334,578,850원입니다. 현재 회차에서 이 채권자에 대한 예상배당액은 170,326,216원에 그쳐 청구액이 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시나리오에서도 마찬가지입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 매천동 소재 매천초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 단층이며, 외벽과 내벽은 판넬 등으로 마감되어 있습니다. 새시창호와 위생설비 등이 있고 창고시설로 이용 중입니다.
• 토지 용도. 매천동 137-3 및 140-3은 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)에 해당합니다. 창고시설의 사용 및 향후 변경 가능성은 관계 법령과 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 용도 변경이나 개발을 검토한다면 관련 제한과 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 도로·지형. 토지 조사상 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 실제 출입구, 차량 진입 및 창고 물류 이용에 적합한지는 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 설비와 실제 사용 상태는 별도 실사를 권합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 창고시설은 실제 이용 목적에 맞는 매수 수요가 중요합니다. 2회 유찰이 발생한 만큼 감정가 수준의 시장 수요를 전제로 투자해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 매천동 137-3과 140-3의 공동담보 관계와 실제 경매 매각목록을 구분해 대조하세요. 건물·토지별 소유관계와 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 창고 사용자와 실제 점유자를 확인하세요. 임대차계약, 사업자등록, 확정일자, 인도 시점을 조사해야 합니다.
• 공동담보 및 등기 검토. 각 토지와 건물의 등기부를 대조하고, 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 범위를 확인하세요.
• 최근 실거래 조사. 창고시설과 유사한 토지의 최근 거래사례, 실제 거래 가능한 가격, 현재 매수 수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 건물 상태 점검. 철골구조와 판넬의 상태, 누수, 위생설비, 차량 접근성, 현장 이용상태를 조사하세요.
• 용도지역 및 인허가. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 등의 규제가 창고 활용과 향후 용도 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리·세금 관련 부담. 미납 공과금, 당해세, 사용 관련 비용과 인도 과정에서 발생할 수 있는 부담을 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 채권최고액 합계 5,284,000,000원과 추정 미배당액을 매수인이 승계할 채무로 오인하지 마세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.21 매각 진행 여부와 최저가격, 매각조건, 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 각 부동산의 최신 등기사항증명서를 검토하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 가치”

이 물건은 권리 흐름만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 두류1,2동새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당들이 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 거액의 미배당 채권 자체가 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 물건은 아닙니다.

하지만 감정가 354,195,000원에서 최저가 173,556,000원까지 내려온 사실만으로 좋은 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 창고시설이라는 용도, 2회 유찰 이력, 임대관계 미상, 일괄매각 대상의 확인 필요성, 실제 시세와 매각 수요의 불확실성이 남아 있습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호하지만, 가격·점유·환금성 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다 얼마나 싸게 받느냐가 아니라, 실제 사용 가치와 시장가격에 비해 충분한 안전마진을 확보할 수 있느냐입니다.