대구지방법원 2025타경9491. 대구광역시 북구 매천동의 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층이고 2020.04.13. 사용승인됐으며 현재 창고시설로 이용 중입니다. 소유자는 초석산업개발주식회사이고, 말소기준권리는 2021.06.30. 설정된 두류1,2동새마을금고 채권최고액 384,000,000원 근저당입니다.
말소기준보다 앞선 2020.06.16. 대구은행 근저당 240,000,000원은 2021.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 주식회사에스앤엘 1,500,000,000원, 주식회사제이앤에스 2,000,000,000원, 홍익상 1,400,000,000원 근저당은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 매천동 137-3 · 매천동 137-3, 140-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2020.04.13. |
| 소유자 | 초석산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 354,195,000원 / 354,195,000원 (신건) |
| 청구액 | 334,578,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 창고용지 · 65.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
권리의 기준점은 2021.06.30. 두류1,2동새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 세 건의 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.22. 국민건강보험공단 압류도 2026.05.29. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 354,195,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 있는 직접 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,195,000원 | 348,436,270원 | 4,935,563,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,356,000원 | 278,589,016원 | 5,005,410,984원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,684,800원 | 222,711,213원 | 5,061,288,787원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 인수 위험 변화가 아니라 입찰가격 자체의 하락입니다. 다만 시장 실거래 비교자료가 없으므로 80% 또는 64%가 실제 시장가 대비 매력적인 수준인지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,758,730원 |
| 1. 근저당 · 두류1,2동새마을금고 | 384,000,000원 | 348,436,270원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스앤엘 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제이앤에스 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 홍익상 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 5,284,000,000원이고 현재 회차 예상 채권배당은 348,436,270원, 미배당은 4,935,563,730원입니다. 집행비용 5,758,730원을 반영하면 매각대금 전액이 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 창고시설로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층이며 외벽·내벽은 판넬 등 마감, 새시창호와 위생설비가 있습니다.
- 입지. 대구광역시 북구 매천동 소재 매천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·창고시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 토지면적 65.0㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 638,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(12층이하)이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매천동 137-3, 140-3과 건물의 일괄매각 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 감정상 임대관계가 미상이므로 실제 창고 사용자와 점유자를 확인하고 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 354,195,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고 개별 현장가치를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 283,356,000원, 2회 유찰 시 226,684,800원이지만 낮아진 가격만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 공법 제한. 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획을 실제 활용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리, 승부처는 가격과 점유
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30. 두류1,2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 대규모 근저당들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 매각대금 354,195,000원으로는 채권총액 5,284,000,000원 가운데 348,436,270원만 배당돼 4,935,563,730원이 미배당되지만, 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
다만 이 물건은 창고시설 + 토지이고 감정상 임대관계가 미상이며 비교 실거래 자료도 없습니다. 신건 감정가 354,195,000원이 시장 대비 적정한지 판단할 직접 근거가 없는 만큼 결론은 “권리 정리는 양호, 가격 판단은 보류”입니다. 실제 입찰의 핵심은 현장 점유와 일괄매각 범위, 그리고 창고·토지의 개별 시장가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
