대구지방법원 2025타경9564. 대구 동구 각산동 세민타워 1층 101호, 용도는 근린시설입니다. 소유자 윤현숙은 2015.09.02 매매를 원인으로 2015.09.18 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 480,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 460,800,000원의 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 권리는 정리가 분명합니다. 경산시 압류, 진량농업협동조합 가압류 91,145,642원, 경북 신용보증재단 가압류 29,687,000원과 2025.10.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유·임차관계 확인이 핵심입니다. 특히 보증금과 전입일이 확인되지 않은 신고가 있어 낙찰 전 원문 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9564 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1032-3 세민타워 1층 101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 윤현숙 · 2015.09.02 매매 · 거래가액 480,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 335,116,611원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2015.09.18 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2024.07.16 경산시 압류는 2025.10.02 해제로 말소됐고, 2024.11.21 진량농업협동조합 가압류와 2024.11.26 경북 신용보증재단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.10.22 임의경매개시결정 역시 같은 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 신고 3건, 대항력 미상 2건
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장민석 | 1층 101호 | 미상 | 미상 | 2025.12.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주) 유 현 윤현숙 | 101호 | 2023.07.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 오십만원 | 주거 | 미상 | 0원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 신고된 3건은 중복 보증기관 신고로 제외할 대상이 아닙니다. 이 가운데 장민석은 2025.12.08 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 오십만원 역시 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 두 건은 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
(주) 유 현 윤현숙은 전입일이 2023.07.18로 말소기준권리인 2015.09.18보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 통계가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 424,000,000원이나 소유자의 2015년 거래가액 480,000,000원만으로 현재 시세 대비 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 대구혁신도시 내 상가지대로, 상당 부분 공실이고 상권 형성이 미성숙한 상태로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 460,800,000원 | 417,360,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 진량농업협동조합 | 91,145,642원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 29,687,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 581,632,642원 중 배당모형상 417,360,000원이 채권자에게 배당되고 미배당은 164,272,642원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 ‘서한이다음 2차아파트’ 남동측 인근이며, 대구혁신도시 내 각종 상가·점포로 형성된 상가지대입니다.
- 상권. 주변 상가지대는 상당 부분이 공실로 기재되어 있으며 상권 형성 미성숙 상태입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실이며, 천정은 콘크리트 노출 등 미마감 상태, 바닥은 아스타일 마감입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 편리합니다.
- 도로. 동측 폭 약 15미터, 남측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 대지 950.4㎡ · 공시지가 2,144,000원/㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지입니다.
- 규제. 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구 등이 포함되며 소로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장민석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 2025.12.08 배당요구 내용과 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력과 보증금 규모를 확정해야 합니다.
- 오십만원 신고 확인. 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 기재 내용의 실제 의미와 점유관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- (주) 유 현 윤현숙. 전입일 2023.07.18로 말소기준 2015.09.18보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 현황과 점유 신고 대조. 감정평가상 기준시점 현재 공실로 기재되어 있으나 임차·점유 신고가 존재하므로 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 주변 상권 상당 부분이 공실이고 상권 형성이 미성숙하다는 감정평가 기재를 임대수익·재매각 가능성에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 신건 최저가 424,000,000원을 시세 대비 저가로 평가하지 말고 별도의 상가 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 아직 닫히지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.18 대구은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차·점유 신고 3건 가운데 두 건은 핵심 정보가 부족해 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당모형의 매수인 인수 0원은 참고값일 뿐, 점유관계 확인 전 최종 결론으로 삼을 수 없습니다.
가격 역시 현재 자료만으로는 가점 요인이 아닙니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 424,000,000원이고 비교 실거래가 없으며, 감정평가에는 현재 공실 및 주변 상권의 상당한 공실·미성숙 상태가 명시되어 있습니다. 결론은 “등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차 확인과 상가 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
