부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 가격만 보면 최근 12개월 평균 실거래 2.595억 대비 최저가 2.50억으로 접근 가능한 물건입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차인입니다. 정수진 씨는 2018년 전입으로 선순위 대항력을 갖고 있으며 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 낙찰자 중심의 경쟁 구조가 제한될 수 있습니다.

감정가 / 최저가

250,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

259,500,000원

최근 4건 기준

최저가 ÷ 최근시세

96.3%

시세 대비 약 -3.7%

인수 위험

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

대구지방법원 2025타경9576. 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음2차 106동 801호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이용희 씨이며, 현재 경매는 정수진 씨가 신청한 강제경매입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 채권 순위가 아니라 매수인이 부담할 수 있는 선순위 임차인 위험입니다.

등기상 여러 압류·가압류가 존재하지만 매각으로 소멸되는 후순위 권리입니다. 다만 임차인 정수진 씨는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어, 보증금 확인 결과에 따라 낙찰자의 부담 범위가 결정됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경9576 (강제경매)
소재지	대구광역시 동구 각산동 1030 대구혁신도시서한이다음2차아파트 제106동 제8층 제801호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 대구혁신도시 서한이다음2차아파트 106동 8층 801호
소유자	이용희
감정가 / 최저가	250,000,000원 / 250,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	정수진 / 220,000,000원
매각기일	2026.08.20

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정수진 씨는 2018.02.23 전입, 2020.02.24 확정일자로 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금은 미상이며, 실제 인수 여부와 금액은 매각물건명세서 및 임대차 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능성이 있는 선순위 점유

임차인	전입일	확정일자	보증금	판정
정수진	2018.02.23	2020.02.24	미상	대항력 有 우선매수권

⚠️ 매수인 인수 가능성 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가+미배당 인수금액 구조가 됩니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.

⛔ 전세사기피해자 우선매수권 매각물건명세서 비고에 전세사기피해자 결정통지서 제출 및 우선매수권이 확인됩니다. 외부 낙찰자 입장에서는 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 하는 제한형 경매입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 할인 구간

거래월	면적	층	거래가
2026.06	64.39㎡	4	223,000,000원
2025.11	64.39㎡	6	240,000,000원
2025.06	64.39㎡	11	239,000,000원
4건 기준			259,500,000원

최근 12개월 평균은 259,500,000원, 최신 거래는 223,000,000원입니다. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 96.3% 수준으로 가격 자체는 할인 구간입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.6%로 하락 방향이며, 임차인 인수 가능성을 반영한 접근이 필요합니다.

매각대금 배분 (신건 2.50억)

감정가 vs 최근 실거래

가격은 최근 평균보다 낮지만 임차인 인수 위험은 별도 검토 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

배당 항목	청구액	예상배당
집행비용	-	4,300,000원
갑구 16번 가압류 · 남김천농업협동조합	320,166,616원	245,700,000원
후순위 가압류·경매개시결정	3,438,595,481원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 대항력 있는 정수진 씨의 보증금이 확인되기 전에는 실질 취득비용 계산이 불완전합니다.
우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 일반 낙찰자의 낙찰 가능성이 달라집니다.
가격 판단. 최근 평균 대비 할인은 있으나, 임차인 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 인수 구조를 먼저 본다”

이 물건은 시세 대비 가격만 보면 관심 구간입니다. 그러나 법원경매에서는 최저가보다 실질취득 부담이 중요합니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이고 전세사기피해자 우선매수권이 존재하는 만큼, 단순히 2.50억이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리 정리는 가능하지만, 임차인 확인 이후에야 최종 입찰 판단이 가능한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-20	유찰	2억 5,000만원
2	2026-09-22	D-10 진행	1억 7,500만원

부동산강제경매

시세보다 싸지만, 대항력 임차인과 우선매수권이 변수 — 대구혁신도시서한이다음2차 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 가능성이 있는 선순위 점유

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 할인 구간

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 인수 구조를 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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