대구지방법원 2025타경9576. 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음2차아파트 106동 8층 801호입니다. 감정가는 250,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고 현재 말소기준은 2023.08.10 동구(대구광역시)의 압류입니다. 그 뒤의 가압류와 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 정수진은 2018.02.23 전입하고 2020.02.24 확정일자를 받았습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으나 보증금과 우선변제 행사 결과가 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 175,000,000원을 실질취득가로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9576 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1030 대구혁신도시서한이다음2차아파트 106동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 64.3896㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 8층 |
| 소유자 | 이용희 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정수진 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
소유자 이용희는 2015.10.29 소유권을 취득했고 거래가액은 214,500,000원이었습니다. 2020.04.06 주식회사이노개발로 235,000,000원에 소유권이전이 있었지만, 2023.08.02 확정판결에 따라 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 다시 이용희입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수진 | 2018.02.23 | 2020.02.24 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금이 미상이고 우선변제 결과도 확정할 수 없어, 낙찰가와 별도로 부담할 금액을 산정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 최저가만큼 내려가지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득은 미확정
대구혁신도시서한이다음2차는 429세대, 2015.08.11 준공 단지입니다. 최근 거래 흐름에서는 2026.06 전용 64.39㎡ 4층이 223,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 259,500,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 67.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.39㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2025.11 | 64.39㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 69.45㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 69.45㎡ | 16 | 265,000,000원 |
| 2025.06 | 64.39㎡ | 11 | 239,000,000원 |
| 2025.04 | 69.45㎡ | 1 | 247,500,000원 |
| 2025.03 | 69.45㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 69.45㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 69.45㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.11 | 69.45㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2024.10 | 69.45㎡ | 7 | 266,000,000원 |
| 2024.04 | 69.45㎡ | 7 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 259,500,000원 |
전체 12건 평균은 265,958,333원이지만 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 259,500,000원이고 최신 거래는 223,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 -3.6% 하락했습니다. 즉 시장은 하락 추세입니다.
그럼에도 현재 최저가 175,000,000원 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 이것은 어디까지나 낙찰가만 본 표면가격입니다. 정수진의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득비용이 175,000,000원에 머무는지, 실거래 수준까지 올라가는지 현재로서는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에는 단순히 “시세보다 싸다”는 결론을 붙일 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 가압류 · 남김천농업협동조합 | 320,166,616원 | 171,750,000원 |
| 3. 가압류 · 남김천농업협동조합 | 154,597,553원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남김천농업협동조합 | 751,972,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성주농업협동조합 | 1,947,625,390원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 벽진농업협동조합 | 364,400,388원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 정수진 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 추정에서는 총 채권액 3,758,762,097원 중 171,750,000원이 배당되고 미배당액은 3,587,012,097원입니다. 다만 말소기준 압류의 실제 세액과 정수진의 임차보증금 및 우선변제 결과가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 총비용은 미확정
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 3,587,012,097원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 3,638,777,098원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 3,674,955,598원 |
2회·3회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 숫자를 곧바로 총 취득비용으로 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 부분이 남는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어나는 구조가 될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혁신동행정복지센터 북동측 인근으로 대구혁신도시 내 아파트·단독주택·주변상가·근린공원이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 8층 801호이며 지역난방·도시가스·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 북측 폭 약 15미터, 남측 및 서측 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,888,000원/㎡, 평지·가로장방형 아파트 부지입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 259,500,000원이지만 최근 구간은 이전보다 -3.6% 하락해 하락 추세를 보입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 정수진의 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자는 2020.02.24이지만 우선변제 행사 결과가 미상입니다. 실제 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 말소기준 압류 세액 확인. 2023.08.10 동구(대구광역시) 압류가 말소기준이지만 금액이 확인되지 않았습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 최고가매수신고인이 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 이름이 정수진으로 동일하므로 동일인 여부와 채권 발생 원인을 원문으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -3.6%입니다. 전체 평균 265,958,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰가를 실질취득가로 오인 금지. 2회 유찰 122,499,999원, 3회 유찰 85,749,999원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금 인수 여부가 먼저입니다.
맺으며 — “1.75억”보다 먼저 확정해야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 175,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 259,500,000원의 67.4%라 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 최신 거래는 223,000,000원이고 시장 추세도 -3.6% 하락 중입니다.
무엇보다 임차인 정수진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 미상입니다. 배당되지 않는 보증금이 존재하면 매수인 인수로 연결될 수 있어 실질취득비용을 현재 확정할 수 없습니다. 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 응찰자의 낙찰도 제한됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “표면가격은 낮지만, 인수액과 낙찰 가능성이 모두 미확정”입니다. 보증금·배당·우선매수권 행사 여부가 확인되기 전에는 최저가 할인만으로 투자매력을 평가하기 어렵습니다.
