부동산임의경매

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현황조사상 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인 김종철이 확인되고, 보증금이 미상입니다. 배당표상 인수액은 0원이지만 실제 낙찰 전 임차보증금 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

474,087,300원

신건(0회 유찰)

실질취득 검토

보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

배당상 인수

0원

배당표 기준

핵심지표

대항력 有

보증금 미상

대구지방법원 2025타경9648. 경산시 백천동 505-6 주1동 기타 건물 및 토지 물건입니다. 소유자는 김중천이며, 2020년 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 단순합니다. 다만 임차인 조사에서 김종철이 2015년 전입해 대항력이 있는 것으로 확인되어, 보증금 확인 전에는 완전한 무위험 물건으로 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경9648
소재지	경상북도 경산시 백천동 505-6
물건종류	기타 + 토지
이용상태	수리점, 창고 및 세탁실, 도장실 및 창고
토지	366.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역
소유자	김중천
감정가 / 최저가	474,087,300원 / 474,087,300원 (신건)
신청채권자 / 청구	에이치에프티사이유동화전문 유한회사 / 372,237,055원
매각기일	2026.08.20

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 임차인이 변수

말소기준권리는 2020.12.15 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2024.04.09 신용보증기금 가압류와 2025.10.30 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 김종철 임차인은 2015.11.09 전입으로 대항력이 인정되어, 보증금 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김종철	2015.11.09	미상	有	확인 필요	확인 필요

⚠️ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 우선하는 경우 매수인 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이므로 최종 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 474,087,300원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,140,873원
을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행	384,000,000원	384,000,000원
갑구 3번 가압류 · 신용보증기금	13,245,456원	13,245,456원
잔여 · 소유자 교부	-	69,700,971원

매각대금 배분

회차별 배당 위험

유찰 시 배당 부족 가능성이 증가하며 임차인 보증금 확인이 중요합니다.

✅ 권리 관점 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 정리됩니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 대항력 임차인 김종철의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 없이 최저가만 보고 입찰하면 실제 취득비용 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 경상북도 경산시 백천동 삼성현초등학교 서측 인근으로 기존 주택, 후면 상가, 소규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 시내버스 승강장이 소재합니다.
이용상태. 수리점, 창고 및 세탁실, 도장실 및 창고 등으로 이용 중입니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 366.0㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김종철 전입일 2015.11.09로 대항력은 있으나 보증금은 미상입니다.
권리 확인. 대구은행 근저당 이후 권리는 소멸 대상입니다.
가격 판단. 시세 데이터가 없어 가격 메리트는 별도 검토가 필요합니다.
현황 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 임차인이 핵심이다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 임차보증금 확인 여부에 따라 실제 취득비용 판단이 달라질 수 있습니다. 권리는 정리, 입찰 전 임차관계 확인이 필수인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-20	유찰	4억 7,408만원
2	2026-09-22	D-10 진행	3억 3,186만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 미상 임차인이 변수다 — 경산 백천동 505-6

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 임차인이 변수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 474,087,300원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순하지만 임차인이 핵심이다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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